“二手房”58安居客研究院：2023年6月全国二手房市场月报

2023-07-27 17:05:23来源：199IT

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58安居客研究院研究总监陆骑麟认为：2023年上半年，核心城市二手房市场出现了一波短暂的反弹之后再次回落，主要是2022年下半年积累的客户集中爆发之后无法持续而形成的持续回调，并且在6月份市场景气度再次回落至冰点。

首先，购房者对自身收入的稳定增长预期不足，因此多数改善型购房需求延缓其改善的步伐，而大部分购房者需要进行置换才能达到改善的目的，而成交低迷也延缓了其改善的进度；其次，部分城市的新房限价，一二手房出现严重“倒挂”的情况，导致二手房需求客户纷纷进入新房市场，从而影响到二手房的成交回暖；最后，“房住不炒”的大背景之下，各地出台的救市政策都在严守这一底线，那么投资需求无法入市，尤其是更具有投资价值的核心城市调控政策更是严控，那么房价的持续下跌影响购房者“买涨不买跌”心态蔓延，从而导致二手房市场持续处于调整中。

6月份核心40城的二手房挂牌均价首次跌至2万元/平方米以下，但是效果并不明显，不过部分房源价格调整“一步到位”，出现20%以上的调整之后，能够吸引部分购房者关注，调整幅度越大的房源短期内能够快速去化，表明当前的购房需求依旧存在，只是在等待最佳的入市时机。

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.6.20

5年期LPR降10个基点，为4.2%

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均较上月下降10个基点，且为去年8月以来首次下调。

点评：首先，5年期贷款利率在去年8月之后首次出现下降，对于购房者而言确实能够降低其购房成本支出，能够促进少部分有购房意愿的人群入市。其次，整体利率的下调，能够释放部分消费，尤其是高收入人群的消费意愿。不过，当前普通老百姓举债消费的主要场景还是中大型物件，尤其是购房和购车，基本上都是中长期贷款，因此更需要调整的是长期贷款的利率，才能激发更多消费可能性。并且，短期贷款经历多次下调，和长期贷款利差加大，尤其是大量存量贷款购房者，其利率相对较高，那么一年期贷款再次下调会激发其更强的提前还贷意愿，变相和促进消费的目的相冲突。因此，当前更需要调整的存量贷款的利率水平，降低其持有成本，这样才能达到消费的目标。

l 2023.6.26

住建部部长：探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障

6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。倪虹指出，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

点评：中国房地产的快速发展20多年，存量房屋数量也在与日俱增，随着时间的推移，房屋的质量问题也在逐步显现，那么通过房屋养老金制度能够解决当前房屋大修资金不足的情况。

房屋质量问题可能是多方面的，主要是房屋存在年代久远，其建筑结构设计不合理和老化，设施设备年久失修等一系列问题导致房屋质量问题；其次是开发商开发过程中产生的质量问题，如当前房企为了高周转和高利润，导致部分房屋质量产生问题；还有就是业主在使用过程中产生的问题，尤其是在房屋装修过程中随意破坏房屋结构导致的质量问题；最后是物业管理不当，设施设备维护不当等情况也会存在，导致房屋使用过程产生问题。

房屋养老金最重要的问题是资金的来源，这部分资金不可能是购房者一方来承担，其也无法承担这部分费用，并且也没有承担这部分资金的意愿，因此这部分资金最终还是需要相关部门来主动承担。个人认为这部资金主要来源应该是政府，其在土地出让的时候就收取大量费用，那么需要承担房屋大修的主要资金，其次是房企也需要承担其开发问题导致的房屋质量问题，最后就是部分个人和企业使用不当而造成的损失进行评估，对其征收损失费用作为资金。

2. 地方性政策

l 深圳–2023.6.25

2023年度积分入户将于6月中下旬正式启动指标共2万个

深圳市公安局近日公布《2023年度居住社保积分入户政策解读》。据解读表示，2023年度积分入户将于6月中下旬正式启动，入户指标共2万个。据悉，积分入户申请人的入户总积分为稳定居住、稳定就业及诚信守法情况等指标的累计积分。拥有深圳市合法产权住房每满1个月积1分。申请人以租赁住房计算积分的，租赁时间以市住房建设部门核算认定的住房租赁登记时间为准。社保方面，依法按时缴交深圳市社会保险（养老保险、社会医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险），每个险种每满1个月积0.3分。申请人补缴形成的参保时间不予计算。

点评：深圳市此次积分落户政策中提到总共指标为2万个，占到深圳市总人口的3.43‰，表明了城市已开始从总量上控制人口的增长。在人口不断快速增长的同时，城市运营管理的压力也会逐步显现，那么控制人口的增速是最有效的手段。其次，新的积分标准中提到了在深圳拥有合法产权住房每满1年积1分的政策，是否拥有房产将会成为在深圳落户的硬性指标，变相有利于深圳市楼市的成交，从而成为买房落户的新政策。

l 扬州–2023.6.22

在市区购买改善性住房不再执行限购政策

扬州《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》正式实施，施行期1年。其中，提出，在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。市住建局房屋产权和交易管理中心相关负责人介绍，对于有住房改善性需求的客群，随着其在市区购入改善型住房，凭新签订的商品房购房合同，在持有原有房屋不动产权证书的基础上，可直接出售原房屋，不再执行原先网签三年限售规定。此外，通知称，继续执行在扬来扬大专及以上人才购买首套商品住房（含二手商品住房），给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴政策；继续执行现行市区各地制定的支持人才和二孩以上家庭购房补贴政策。

点评：从统计局公布的5月份70城房价数据来看，扬州的新房价格同环比都出现了小幅上涨，而从成交来看，近两个月成交相比年初虽然有所回落，但同比还是出现上涨，因此从楼市基本来看还是相对稳定。不过成交量处于历史相对低位，价格有下调的可能性，下半年市场压力还是较大是促发扬州市进行新一轮楼市放松政策的主要原因。此次放松主要还是是针对改善型需求支持为主，首先是通过放松限购来保证改善型需求的购房资格，其次是取消二手房限售来保障改善型需求的资金来源，是具有针对性的购房支持措施，也是值得其他楼市相对低迷城市效仿。

二、全国40城二手房市场

1．全国40城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年6月，全国40城二手房在架套数为307万套，环比上月减少8.5%。本月二手房挂牌量的明显减少，主要还是部分城市房源未经核验房源集中下架导致，而经纪业务的不景气影响经纪人挂牌意愿也是导致在架房源减少的原因之一。