“集团”行业下行周期下 这家房企凭什么能“逆流而上”？

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进入2023年，政策利好落地及积压需求释放，造就了房地产市场2、3月的“小阳春”，但后续市场复苏动能减弱，楼市未能延续回暖态势。克而瑞统计数据显示，TOP100房企6月单月业绩环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平，同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。2023年累计业绩同比微增0.2%，增幅较前两月有明显回落。

行业承压下，房企格局分化加剧。由于二季度复苏势头未能持续，出险房企风险仍在加深。与此同时，一些头部优质房企始终坚守安全经营底线，在穿越行业周期的过程中积蓄能量、逆流而上，表现出强韧的抗风险能力。

日前，龙湖集团控股有限公司（下称龙湖集团，00960.HK）披露的销售数据显示，2023年上半年，集团累计销售额达到985.2亿元，同比增长14.8%。同期，经营性含税收入达到129.7亿元，同比增长10.1%，其中运营收入67.8亿元，服务收入61.9亿元。

在行业深度调整期，房企销售遭遇增长压力，销售额能够保持增长的企业更是寥寥无几。《投资时报》记者注意到，在克而瑞公布的2023年上半年中国房地产企业销售榜TOP200中，龙湖集团较去年跃升一位排至第7位，也是销售TOP10房企中唯一一家保持销售额、收入双增长的民营房企。

面对行业困境，龙湖集团仍保有信心。中长期来看，龙湖管理层认为，政 府促进经济发展的目标非常明确，强调房地产是支柱产业，因此看好中国经济和地产行业发展前景。短期来看，行业复苏取决于整体经济增长以及购房者对未来就业、收入的预期，市场信心恢复仍需要时间和耐心。

穿越周期关键词：稳健、安全、自律

今年上半年，房地产行业恢复进程缓慢。中指研究院数据显示，上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌，涨跌幅分别为0.01%和0.82%。从成交规模上看，重点100城新建商品住宅累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平。

同时，国家统计局数据显示，今年前五个月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%；其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。房企投资意愿低迷，开发速度亦有所减缓。

融资层面，克而瑞数据显示，上半年80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%。其中2023年一季度及二季度的融资规模，环比及同比均呈现继续下滑的趋势。

站在目前的时间点上，行业调整期下，对于龙湖集团而言，穿越周期的能力显得尤为重要。

《投资时报》记者注意到，长期以来，龙湖集团秉持“量入为出”的原则，严格控制拿地成本，坚持在高能级城市储备优质土地。截至今年6月底，龙湖集团已经累计获取了20宗地块，主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建面是213万平方米，权益地价171亿元，楼面单价13354元/平方米。土储结构持续优化且成本合理，为龙湖集团盈利的持续增长提供了良好的基本面。

与此同时，重点城市销售去化突出又带动了集团整体销售额在行业保持稳定。今年上半年，龙湖摘得泉州、咸阳两城市住宅销售金额榜桂冠，在重庆、成都、西安等6个城市进入TOP3，在长沙、天津、沈阳等5个城市位居前5，共计在24个城市进入市场前十。

更重要的是，大量持有的购物中心，以及物业、长租等板块带来的稳定经营性现金流，成为了龙湖集团业绩的“压舱石”。2023年，龙湖再次对航道进行重构，变成了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。

龙湖集团CEO陈序平在股东大会上提到：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。公司计划用三到五年时间，把非开发业务，即运营、服务航道的利润占比达到50%，收入占比能够到20%，同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。”

最后，财务上长期保持高度的自律，让龙湖集团获得了稳健发展盘面的核心保障。据管理层透露，龙湖集团2023年内到期债务规模可控，在手现金充裕，现金短债比处在行业高位，今年已无到期海外债务。

基于稳定的财务表现和较低的融资成本，龙湖集团成为今年首个获国际评级机构惠誉上调展望的国内房地产上市公司。除惠誉外，标普、穆迪均给予龙湖投资级评级，龙湖集团继续保持境内外“全投资级”评级。

同时龙湖集团也得到了国内专业投资者和投资机构的认可。今年三月以来，包括国泰君安、招商证券、中信证券等多家机构，均对龙湖集团给出“买入”等正面评级。

交付体系升级：不仅重“量”更重“质”

2022年7月，“保交楼”被写入会议内容。自此，相关举措自上而下一层层细化，从省到市再到区，陆续出台“保交楼”的相关政策措施。同年，政策性银行借款与“三支箭”齐发，金融机构在助力“保交楼”的同时，也为企业主体提供宝贵的流动性支持。

2023年上半年，“按时交房”仍是众多房企的首要任务，但对“交付”的定义，不同房企却分化出了不同的标准。对有些房企来说，“活下来”是首要任务，“保交楼”成为底线。但对于像龙湖集团这样的稳健型房企来说，“保交楼”的意义更在于，在100%如期交付的基础上，不断提升交付标准，通过高品质交付的产品，重塑市场信心。

数据显示，2023年上半年，龙湖集团在全国37座城市的84个项目中，共计交付约6.2万套品质住宅，创下集团上半年交付套数的历史最高记录。并且，这6.2万套房源不仅100%实现了如期交付，约20%项目还实现提前一个月以上交付，其中五成为精装修交付，交付总体满意度超90%，处于行业高位。这充分凸显了龙湖集团坚守“长期主义”的言行一致，也彰显出企业发展的强大韧性。

《投资时报》记者注意到，自2022年开始，龙湖集团推出了“以新交心”为主题的智善交付体系，对于传统房产交付理念和实践进行了全面的升级。以产品品质取胜，通过升级产品体系满足客群需求来赢得市场，这也是龙湖集团在今年上半年行业去化艰难的环境下，销售居于前十的重要原因。

为保证高品质交付，龙湖集团构建了一套三个维度的品控体系：一是在工程建造时，“集团—地区—项目”三级品控体系，对项目从开工到交付的360°全方位全流程建造监管；二是在交房的前三个月，龙湖内部汇集了各个专业条线，从入户到天花板、墙壁、地板，甚至五金用件等，以业主的视角对每一套房子进行严苛勘验；三是在交付前对业主开放工地。在工地开放日，通过专业工程师的细致讲解，业主们可以直观看见新家的建筑与细节，同时，龙湖可以及时聆听业主的反馈并结合他们的需求进行整改，真正满足业主对美好生活的想象。

主动打破“藩篱”，消除卖方与买方之间的信息差，收集客户的意见与建议，再以专业性满足需求，是龙湖实现高满意度交房的经验之一。

有业内人士表示，龙湖集团正将“交付力”的比拼提高到交付资源生态的高度。“龙湖智善交付体系”，是龙湖在产品主义时代，完美交付的品质保证以及品牌实力的匠心兑现，引领着房企交付力迈向新标准。

正如龙湖所言，高品质交付并非房企交付力的终点，而是以“交付”为起点，借助“一个龙湖”强大的生态体系，实现跨越空间链接的多维场景服务，并贯穿全生命周期，真正兑现“善待你一生”的企业品牌承诺。(来源：投资时报)

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