“红星”独家对话丨限购限贷应全面放开吗？公摊、预售制能取消吗？原国家房改课题组组长孟晓苏回应房产十问

今天，很高兴为大家分享来自红星新闻的独家对话丨限购限贷应全面放开吗？公摊、预售制能取消吗？原国家房改课题组组长孟晓苏回应房产十问，如果您对独家对话丨限购限贷应全面放开吗？公摊、预售制能取消吗？原国家房改课题组组长孟晓苏回应房产十问感兴趣，请往下看。

从7月24日中央政治局会议，到近期住建部召开的企业家座谈会，有关刺激房地产市场的多重利好消息频频引发社会关注。其中，关于房屋预售如何保证交付、存量房利率何时下调、一二线城市限制性购房政策调整等话题受到热议，其中也不乏误读的声音。

应该如何看待当前的房地产市场？对于上述热点话题，带着种种问题，红星新闻记者日前独家对话了原中房集团董事长、原国家房改课题组组长，有着“中国保障房之父”称号的孟晓苏，就当前热门的十大房地产话题进行深入解读。

>>“中国房地产市场供求关系发生重大变化”<<

今年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在谈及房地产市场时，会议中首次明确提出：适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

宏观层面而言，我国房地产市场呈现出怎样的新特点？面对新的发展形势，我们又该如何提振房地产市场信心？

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一问：有声音认为“房住不炒”已不再适用当下

“对‘房住不炒’至少存在三种错误解读”

红星新闻：“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，我们应该如何理解当前房地产市场的供求现状？

孟晓苏：房地产市场确实发生重大变化，但不能简单地说“房地产供过于求”，因为都是在限购状态下来看市场。我曾经比喻为，就像是在封了路的路上数车流，在关了门的商场数客流，怎么能够反映出真实供求情况呢？

我认为，要准确判断房地产市场真实供求关系，就要等到“打开路障”和“商场重新开门”之后。只有放开限制性条件，才能够判断出正常的供求关系。

红星新闻：相比4月28日的中央政治局会议，7月24日会议中未提及“房住不炒”，有声音认为这意味着“房住不炒”有了变化？

孟晓苏：“房住不炒”的定位并没有变化。“房住不炒”是正确要求，中央强调“房子是用来住的、不用来炒的”，既强调了住房的居住属性，也没有否定房产的财富价值属性，要防范的是房产炒卖，要遏制房产投机行为。

但是需要指出的是，对“房住不炒”出现了一些误读，对它进行过度发挥，至少已经形成了三种错误解读——

一是解读为“房子是用来住的，不是用来‘买’的”，限制居民购房；

二是解读为“房子是用来住的，不是用来‘卖’的”，限制开发企业卖房；

三是解读为“房子是用来租的，不是用来售的”，违背了“租售并举”方针。

我认为应当回归本源，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。

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二问：限购限贷调整，会是更多城市趋势吗？

“限购是在过热时实行的” 

据中指研究院统计，2023年上半年，已有百余地方出台房地产调控政策超300次，其中济南、长沙、厦门等近20个城市优化限购措施，部分热点二线城市如杭州也出台政策优化限购措施。

红星新闻：按照房地产市场现状，有声音认为“一二线城市应该全面取消限贷限购”？

孟晓苏：房地产市场的现状主要原因在于限制，一些地方形成“政策合成谬误”和“政策分解谬误”，造成市场信心不足，这是一个相互影响的综合效应。“限购”是在房地产过热的时候实行的，现在楼市情况有变化。可以根据“因城施策”要求，在某些城市、某些区段另行规定限制性要求。

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三问：系列利好政策出台，何时见效？

“房地产政策调整通常有9个月滞后期”

红星新闻：从降利率到降首付再到部分地区放开限购，诸多房产利好政策频频布局之后，楼市反应如何？

孟晓苏：房地产政策跟其它经济政策的见效时间不一样，要有较长的时间周期。经验告诉我们，房地产政策的滞后期一般在9个月左右。

红星新闻：当下房地产市场恢复是否仍存在阻力？  

孟晓苏：“楼市经济是信心经济”。现在中央调整房地产政策的要求，在一些地方并没有落实到位。很多在房地产“过热”时期发布的限制性措施依旧未做调整。这就是房地产市场恢复的最大阻力所在。虽然目前金融部门已推出多项信贷优惠政策，但它们都是楼市政策中的“非核心政策”，属于辅助性政策。

>>如何让百姓敢买房，住踏实？<<

“促进房地产市场平稳健康发展”多次被中央提及。近些年来，购房者也同样对化解购房风险、取消公摊面积等呼声较大。如何让老百姓敢买房，住踏实，也同样是提振购房信心的重要一环。

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四问：是否应该取消商品房公摊面积？

“‘取消公摊’并不一定能让居民得到实惠”

红星新闻：近年来，老百姓对取消商品房公摊的呼声较大，安徽合肥也在今年7月表示“将探索商品房销售按套内面积计价”。但目前绝大部分城市并没有对取消公摊表态。在您看来，市场应该取消公摊吗？

孟晓苏：我一直对“取消公摊”的说法不太在意，为此受到不少网友批评。我认为，真正有利于百姓的做法是完善住房双轨制，为低收入家庭提供保障房。这远比“取消公摊”要有意义得多。

“公摊面积”是房屋“建筑面积”与“使用面积”之差，包括室外楼道、公共楼梯、公共门厅、电梯间、公共地下室等等，这些都是房屋的组成部分。“取消公摊”只不过是把公摊前的“建筑面积”改算为公摊后的“使用面积”，把公摊从“显性存在”变为“隐形存在”，不可能“取消”，只是算法不同。

这就是“榴莲带壳卖”还是“榴莲剥壳卖”的区别，剥壳后单价更高，壳钱都是买家出。所以“取消公摊”其实是把“公摊面积”隐藏起来了。

红星新闻：探索按套内面积计价，是否能在多个城市推行？

孟晓苏：人们所要的“取消公摊”，是希望能把“公摊面积”给取消掉。但“公摊面积”不能没有，房屋不可能孤零零存在，设计得太不合理的房子也没有人要。那么“公摊面积”能摊给别人吗？不可能。

所以“取消公摊”不会降低房屋总价，摊掉的价格要计入剩余“使用面积”中。比如本来“公摊面积”是30%，按减去公摊后的“使用面积”计算，房产证上面积缩小了30%，每平方米房价可能就要高出42.58%。购房者可能没有得到任何好处，反而房本面积小了很多，单位房价提高了不少。所以当年我们判断，购房者更愿意按“建筑面积”拿房产证。

我个人认为“取消公摊”是做无用功，把“公摊面积”标注清楚就可以了，使用“建筑面积”计量是我国惯例，所有统计数据都是按“建筑面积”。当然“公摊面积”涉及建筑规范，不能随意改动，设计与施工都要更加合理。

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五问：商品房预售制度应该被叫停吗？

“房价或会上涨，房企开发能力会降低”

红星新闻：为预防楼盘烂尾，民众对取消商品房预售制的呼声很大。不少地区也已经开始试点现房销售制度。在您看来，商品房预售制度是否该被取消？

孟晓苏：“预售制”是我国在商品房开发过程中，借鉴海外经验形成的有效做法。通过房屋购买者提前介入，解决项目建设资金问题，同时也让购房者能以优惠价格提前买到房。对银行而言，有没有预售就是把钱借给购房者还是借给开发商的区别。

当然，在某些项目上进行“现房销售”试点是可以的，但房价肯定会比预售的要高。所以对购房者而言，取消预售制会加大房屋成本，所承担的房价也会提高，对于普通百姓来说可能实惠不大。

因此我认为，“全面取消预售制”的说法并不可行。它意味着开发企业要承担更多资金成本和风险成本，这些成本都要通过销售转由购房者承担，房价会上涨，开发风险也会加大。

对于自有资金不那么充裕的房企，如果没有预售制的加持，将会资金周转困难，无法提供足量资金进行建设，开发能力会降低。所以，不应该把“取消预售制”当成房地产业的转型方向，而是应当允许“现房销售”和“预售制”两种方式都存在。

红星新闻：对于购买期房的消费者，哪些方面的制度建设有待完善，进而减少消费者的购房风险？

孟晓苏：房屋预售制本身没有多大问题，问题出在对预售房款的管理和使用上。预售房出现烂尾楼，都是监管出了问题。现在房屋预售款由第三方机构介入监管，但有的监管不力，房企将预售款挪到其它地方去了；有的则管得过死，让项目建设用不上预售款。两种倾向都会造成“保交楼”困难。

我认为比较合理的办法，是由购房者群体进行第二方监管。购房者与房屋按期交付的利益关系直接，有权对款项用途清楚知晓，可以避免房企违规挪用资金，也能避免资金不让用于建设。它与房企和第三方监管机构共同管理，资金监管就更为有效。

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六问：降低首付比例，会引发金融风险吗？

“抵押贷款首付款在20%左右比较合理”

住建部部长倪虹在7月末召开的企业座谈会上强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率等政策措施。

相关调查数据显示，包括北上广深在内的全国20个重点城市，首套房首付比例平均值为24%，首付比例分为35%、30%和20%三档。北京和上海是首付比例最高的城市，达到35%，广州、深圳、杭州、苏州等城市的首付比例也在30%，总体来看，城市能级越高，首套房首付比例也越高。

红星新闻：在房屋总价不变的情况下，下调首付比例，是否可能引发金融风险？

孟晓苏：住房抵押贷款在当年设计时，首付款比例与银行风险相匹配，是一个原则。但是在后来的房地产调控中，住房抵押贷款这个方便普通家庭购房的金融杠杆，成为调控楼市购买力的手段，一定程度上偏离了这项贷款的本源。

住房抵押贷款首付款的正常比例，以20%为比较合理。在我国房改初期建设经济适用房时，曾经将抵押贷款首付比例下调至10%左右，较好帮助中低收入群体圆购房梦，事实证明没有出现任何问题。

总之，首付款比例应遵循与银行风险相匹配的原则，把首付款压得太低，银行风险就会提高；但如果首付款设置太高，就会加大居民压力，难以发挥帮助普通家庭购房的作用。

>>已买房者、低收入群体住房权益如何保障？<<

促进房地产市场平稳健康，需要提振新房购买者的信心，而已购房者的存量房利率调整、低收入群体的住房权益，同样备受关注。

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七问：存量房利率何时下调，下调多少？

“无论以前多少，都应调至当前央行要求水平”

7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。8月1日，央行在2023年下半年工作会议上再次表态：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

红星新闻：央行是否应该出台存量房降利率的强制性文件？直接修改存量房的利率合同可行吗？

孟晓苏：按照央行的政策，把存量房利率下调的方法无非两种，要么双方直接修改合同，要么就是重新发放贷款替换原贷款。实际上这两种做法的本质一样，而直接修改合同是最简单的，也不存在违背契约的问题。过去存量贷款银行利息率的调整，本就是按照央行规定同步调整的。

至于要不要出台强制性措施，我认为央行表态鼓励和支持商业银行对存量房贷降低利率已经足够了，银行后续还要接受市场化的选择。如果某商业银行不按央行要求做事，总会有按要求做事的银行。在这种情况下，居民就会设法转到利息低的银行里重新贷款。

红星新闻：此前入市买房者面临的利率甚至超过6%，而眼下基本回落到4%左右。如果下调存量房利率，降多少合适？

孟晓苏：我个人认为应当按照现在的规定利率下调，无论过去的贷款利率是多少，都应该下调到和现在央行规定的利息率一致。

红星新闻：您曾公开指出，“不下调存量房贷利率的银行会受到市场惩罚”，如何理解这句话？

孟晓苏：很多人担心央行发布的不是强制性降利率的要求，那商业银行依然不降存量房利息怎么办？我的回答很简单，居民会用脚投票，一部分人会选择提前还贷，还有一部分人就会选择结清贷款后，再找别的银行重新贷款。坚持不降利率的商业银行，自然就会失去储户。

而一旦居民的住房贷款批量离开某家银行，可以说市场上最大宗、最安全的贷款就离开了他们，对这些银行自身经营也埋下了风险。存在这些银行里的钱贷不出去，居民选择其他渠道贷款，都会对拒不调整的银行造成压力。

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八问：新一轮城中村改造为何集中在超大特大城市？

“人口聚集，保障房不足矛盾更突出”

在近三个月的时间里，城中村改造多次被中央提及。4月28日，中央政治局召开会议，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月24日，中央政治局召开会议，指出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。政策的落子，意味着全国数十余个特超大城市即将迎来新一轮城中村改造。

红星新闻：新一轮城中村改造，为何集中在超大、特大城市？

孟晓苏：在城市建设和发展中，一般采取外延式扩张和内涵式发展两种方式，外延式扩张就是城市向周边扩大或新建卫星城；内涵式发展一般就指旧城改造，而改造城中村其实就是旧城改造中的一种特殊业务。

之所以要集中在超大、特大城市，是因为那些城市普遍缺房子，特别是保障房供不应求，矛盾主要集中在特大和超大城市。比如在深圳，很多外来务工者租住在低价的城中村中，政府努力加大保障房建设，但是供求关系依然紧张。而在三四线城市这种供需矛盾则不那么明显。好钢要用在刀刃上，要根据实际情况决定工作方针。

红星新闻：有声音认为，通过货币化安置推动大规模棚改进行会推高房价。本轮城中村改造是否会助推房价上涨？

孟晓苏：不需要混淆棚改与城中村改造的真实用意，这两项政策与推升房价没有必然关系。并且房地产市场的变化并非直线传导，并不会因为有棚改、城中村改造，就能直接对房价上涨起到推动作用。

红星新闻：新一轮城中村改造，是否会催生“一夜暴富”者？

孟晓苏：眼下依旧生活在城中村的人，绝大多数都是经济条件不够好的农民。通过城中村改造，他们可能会获得不少征地补偿，补到房屋也能出租挣钱。但这样的收入并不能说是“一夜暴富”，那些很值钱的土地本来就是村民集体的，不过是城中村改造将财富价值释放出来了。

所谓“暴富现象”是极个别人，大部分只是生活条件得到改善。而改善农民生活水平，缩小城乡收入差别，本来就是我们应当追求的目标。

>>“居者有其屋”的蓝图如何绘制？<<

到目前为止，多个城市已逐步放松各类限购措施，但不少一二线城市的限购限贷政策仍未调整。如何能让购房者拿到进入楼市的“入场券”，如何确保“居者有其屋”的蓝图实现，亦同样是维持房地产市场稳定需要解决的问题。

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九问：为何“认房不认贷”在更多城市暂未落地？

“一些城市房贷‘认房又认贷’不合理，需要调整”

继住建部表态个人住房贷款“认房不认贷”后，郑州在8月3日发布相关通知，提出15项措施稳定房地产市场，并表示将落实“认房不认贷”政策，同时暂停执行限售政策。但郑州之外更多的一二线城市，“认房不认贷”相关措施仍未落地。

红星新闻：住建部发声后，到目前大部分热点城市还未将政策落地，您认为是否存在阻力？

孟晓苏：主管部门已经发出积极信号，对各地来说已经不存在来自上级部门的阻力，而之所以还没有将政策落地，主要还是过去限制房地产发展的想法根深蒂固，现在放宽怕过去限制的成果“前功尽弃”。其实调整不代表过去政策错了，只是需要根据新形势调整优化。

一些一线城市房贷“认房又认贷”不合理，需要调整。1996年我们提出发展住房抵押贷款建议并被国家接受时，初心是帮助普通收入家庭，让他们可以通过金融杠杆提前实现购房。现在有的地方（非首套房）首付款高达80%，而能付得起这么高比例购房款的人，都是比较富裕的居民。

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十问：“居者有其屋”的蓝图如何绘制？

“地方政府发挥主导作用，国企央企发挥主力军作用”

今年4月28日召开的中央政治局会上，提出“规划建设保障性住房”要求；7月24日，政治局会议在分析房地产市场面对供求关系重大变化的新形势后，再次强调保障房建设，要求“加大保障性住房建设和供给”。

红星新闻：我国在25年前就启动了城镇住房制度改革，而保障房正是我国住房制度改革确定“住房双轨制”的重要内容。但时至今日，中央仍在强调保障性住房建设，问题在哪？

孟晓苏：我们房改课题组25年前做出的设计是：“市场供应商品房、政府提供廉租房”，并提出保障房要覆盖到我国50%的城镇家庭。在推动住房商品化的同时，政府要加大保障房建设，形成住房供应体系上的“双轨制”。

在房改初期的2000年到2007年，全国保障房开发投资只占房屋投资比例的3%-5%，明显太少。从2011年我国开始推动棚户区改造，提供了3000万套保障房，暂时缓解了保障房供需矛盾。

但从总量来看，我国保障房建设不足，特别是在大城市中供求矛盾突出。有的地方舍不得拿出市内土地建保障房，把保障房建到远郊区去了，套数任务能完成，但应用效果不够好。

红星新闻：您是我国建设保障房的最早倡议者之一。在您看来，我们如何才能较好实现“居者有其屋”的目标？

孟晓苏：我建议在保障性住房建设方面，地方政府发挥主导作用，国企央企发挥主力军作用。

首先，保障房建设用地不能收取土地出让金，只能收取基本税费，这样才能让它的成本低、价格低。地方政府要舍得拿出位置比较好的土地建设保障房。同时，国企央企要退出竞争性房地产领域，回归保障房建设。

人民群众解决住房问题不能只盯着商品房，低收入群体可以享受保障房。要积极争取落实保障房权益，而不是都去抱怨商品房“价格高买不起”。总之，要让规模化保障房建设变为现实，“一低两新”家庭能享受到保障房照顾。因保障房不足而造成社会心态失衡问题，也会慢慢得到解决。

红星新闻记者 杨雨奇

编辑 张寻 责编 官莉

好了，关于独家对话丨限购限贷应全面放开吗？公摊、预售制能取消吗？原国家房改课题组组长孟晓苏回应房产十问就讲到这。