“城市”雾里寻光｜到高线城市去，房企加速回归一二线

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2015年开始，“棚改货币化安置”推行下，三四线城市新增了大量住房需求。短暂的繁荣逐渐过去，伴随着棚改货币化安置政策收紧，三四线城市消费力不足、经济发展后劲不足的弊病凸显，较长的去化周期开始让房企望而却步。

克而瑞发布的百城商品住宅去化数据显示，今年6月末，三四线城市整体去化周期仍在2年以上，部分东北及内陆二三线城市如大连、哈尔滨、兰州等去化周期超30个月，显著高于百城平均，这还是6月份房企面临业绩冲刺季，推盘积极性提升的结果；一线城市整体去化周期则为17.98个月，二线整体为18.99个月。

房企投资“逃离三四线”并不是什么新命题，早在2018年相关部门与金融机构释放出棚改货币化安置收紧信号时，房企就有向一二线转向的趋势，且一线与强二线城市向来是房企必争之地。

而在“现金流为王”的下行周期，这一趋势尤为明显。8月下旬发布的半年报业绩中，企业对“优化土储布局”的提及多于以往，在一二线城市的布局成为抵抗下行周期风险的底气，也是其发展后劲的证明。

到一二线去

当下，企业花每一笔钱都要经过“精打细算”，如何保证投资能带来更高的收益率，或至少“不打水漂”，更具确定性的一二线城市成为房企布局重地。

中指研究院发布的代表房企拿地数据显示，从城市等级看，50家代表房企2022年1—8月在二线城市的投资面积占比最高，为60.9%。

从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40%。TOP10企业在长三角的拿地金额和拿地面积分别为1901亿元、941万平方米，均位列四大城市群第一。具体到城市，杭州、上海与成都位列房企拿地面积前三，其中杭州以394.4万平方米位列第一，上海以228.4万平方米位列第二。

克而瑞的数据也显示，截至今年5月末，百强房企将84%的投资金额集中在重点22城，22城以外城市布局占比仅为16%，且多以佛山、常州、东莞等发达城市群中的热点三四线城市为主。

企业自然是最清楚市场冷暖的主体。

中国金茂总裁李从瑞在业绩发布会上表示，“希望拿地能回归一二线，过去金茂拿的地一二线占到80%以上，可能还要更多。”

而针对三四线城市，李从瑞更是直言，未来还会避免进入三四线，要聚焦在一二线。城市运营项目则由于自身特殊性，不局限于一二线城市。

另一个代表性案例是碧桂园，这家曾经重仓三四线城市的房企，调整布局的动作也颇为明显。

一组可供对比的数据是，2022上半年，碧桂园新获取的9个权益项目中，71%分布在二线城市。去年同期，新获取的219幅土地中，按金额计算高达62%分布在三四线城市。

碧桂园常务副总裁程光煜说，去年下半年开始碧桂园调整了投资策略与强度，调整之一就是布局上向确定性的市场倾斜，即向人口流入市场和能级较高、市场较厚的方向调节。

今年上半年，碧桂园还参与了上海和杭州土拍，虽未有所获，但这家“宇宙房企”调整路线的动作和决心，外界已经看到。

美的置业在进攻一二线市场的同时，也在逃离三四线城市。

今年年初，美的置业明确了29个战略深耕城市，半年过去，美的进一步聚焦至25个甚至更少城市，强化投资的确定性。

美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉说，去年9月以来美的置业就启动合作项目的收并购工作，上半年完成的9个收购项目，主要收购方向是战略深耕城市，同时退出了九江、柳州等部分计划要放弃的城市。

优中选优

从人口与经济发展潜力角度看，一二线城市楼市需求和价格都更具有确定性，相对而言投资风险较小。项目层面，在市场需求强劲时，项目并不愁去化，即便盈利能力一般，在快速周转的模式下这一缺点也并不“刺眼”。

今时不同以往，中心城区可供开发的空间趋于饱和，地块高昂的楼面价、严格的销售限价和配建比例挤兑下，叠加房企收紧的现金流，一二线城市留给房企的利润空间逐步缩小，房企在投资时也更加谨慎。

李从瑞表示，“当前应该聚焦在一二线的核心地段，金茂8月份拿的11块地中，除了城市运营的一二级联动的两块地以外，剩下的全部是一二线城市核心地段的黄金地段，效益也都会非常的可观。”

美的置业在将战略聚焦城市数量缩减的同时，也强调“不单是城市深耕，更多是对优质片区的深耕，确保项目安全。”

而布局上本就以一二线为主的万科也增加了一条新的投资标准。

万科执行副总裁刘肖在业绩推介会上提到，万科除了继续坚持量入为出、仓位稳定的投资策略，今年还需要获取特别好的项目。

其所谓“特别好的项目”有三个标准，首先是片区市场好，不仅仅是看城市，还要看片区，好的片区能带来经营安全和客户积累；其次，是否有把握提供好产品好服务；三则是财务指标、经营指标和效率要非常出色。

万科吃过投资失误的亏，或也让其更注重“好项目”。

2018年，万科判断环京地区市场已进行比较大幅的调整，认为市场已经到了底部，以32.34亿元收购了华夏幸福环京区域的10个资产包。这笔投资失误，为万科2021年净利润带来了25亿元计提资产减值。

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