随着房客逃离城市 American Homes 4的租金预测强劲增长

American Homes 4 Rent(NYSE：AMH)在正确的时间进入正确的资产类别。至少根据CoreLogic的最新数据，单户住宅需求旺盛，供应紧张，房屋价格每年上涨10%以上。尽管当前局势在挣扎的租户方面为单户业主带来了一些阻力，但也增加了对公司租金的需求。American Homes 4 Rent最近报告了全年收益，并对其业务进行了一些修饰。

最大的单户出租房地产投资信托之一

American Homes 4 Rent是一家房地产投资信托(REIT)，用于购买和建造用于出租物业的单户住宅。截至2020年12月31日，该公司在22个州拥有53,584套单户住宅。American Homes 4 Rent最大的市场是亚特兰大，达拉斯，夏洛特和菲尼克斯。该公司还建造用于出租的物业，并且是该业务的先驱者之一。

全年的净收入为8520万美元，或每股0.28美元。这比2019年的8590万美元或每股0.29美元有所下降。减少的原因主要是当前局势问题，包括无法收回的租金和公用事业费用偿还。还有一些非现金费用，是由一些遗留问题引起的。这就解释了为什么净收入下降了，但更常见的REIT获利能力指标，即运营资金(FFO)有所改善。核心FFO增长6.3%至4.176亿美元，每股收益1.16美元，增长4.5%。

收入增长了3.5%，达到11.8亿美元。同房租金增长了4%，达到8.674亿美元，这主要是由于平均每月实际租金增长了3%，以及平均居住天数增加了90个基点(0.90个百分点)。同房租金是衡量内部增长的一种方式，类似于零售商衡量同店销售额的方式。American Homes 4 Rent收取了第四季度租金账单的96.7%，该公司将其定性为“与同一时期的大流行付款历史一致”。

American Homes 4 Rent还将季度股息从0.05美元增加了一倍至0.10美元，并预计2021年来自运营的核心资金将在每股1.22美元至1.28美元之间，增幅为7.8%。即使以双倍的汇率计算，0.40美元的年度股息也仅是核心FFO指导的32%。该公司仍将其大部分现金用于未来的增长，但增加股息是值得欢迎的。

从城市的迁徙仍在继续

在收益电话会议上，该公司讨论了当前对单户租金的需求。最重要的是，当前局势加速了一些已经存在的趋势。首席执行官大卫·辛格琳(David P. Singelyn)说：

住房数据和趋势告诉我们的是，在大流行加剧之前并一直持续到郊区单户出租房屋的迁移。大流行并没有改变这些趋势。它只是将重点放在单户出租房屋提供的价值主张上。现在，人们比以往任何时候都更珍视额外的居住空间，私家院子和邻里社区感。

不要忘记资产增值的角度

尽管租金上涨和需求旺盛是其中的一部分，但投资者应记住，独户房屋价格飞涨。根据联邦住房金融局的数据，到2020年第四季度，房屋价格同比上涨10.8%。尽管该公司不会在资产负债表上“写下”其房产的价值，但确实会增加该公司的价值和公司出售物业时获利。这是基础资产价值以这种速度增长的为数不多的房地产投资信托之一。

American Homes 4 Rent的交易价格为每股运营指导资金的23.7倍。鉴于基础资产增值，这是一个合理的倍数。该公司的1.35%股息收益率仍处于REIT的低端;但是，这是由于优先考虑增长，而不是现金流问题。该公司关于每股FFO增长8%的指导可能是保守的，尤其是当事情恢复正常时，它开始收取一些回租时。American Homes 4 Rent是解决单户住宅短缺问题的一种有趣方式，这将需要数年的时间才能解决。