“非标”最新成都消费者画像出炉！“数实融合”需求多样，上半年成都写字楼租赁市场呈现新格局

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近日，世邦魏理仕发布《2023年上半年成都房地产市场回顾与展望》（以下简称《报告》）。《报告》显示，追求解压、松弛的消费者新画像逐渐显现，愈发细分及强体验的消费需求正推动非标商业快速发展。房地产市场方面，“数实融合”令TMT（数字新媒体产业）需求愈发多样化，一二级写字楼租赁市场呈发展新格局。

消费者新画像呈现

推动非标商业快速发展

《报告》显示，2023年上半年餐饮、旅游引领消费复苏，1-5月成都社会消费品零售总额增速由负转正至9%，上半年成都旅客吞吐量同比增长118%，创历史同期新高，居全国第三。天府和悦广场开业，一二期合计商业面积约25万平方米，其作为天府新区最大的购物中心，将推动该区域的商业规模快速发展。

新增需求按业态看，餐饮、体验表现亮眼，需求占比分别为38.4%、16.4%，零售及主力店业态的需求占比分别为43.0%及2.2%。

餐饮品牌活跃度攀升，成为业主回填空置面积的主力军。特别是非核心商圈或个别空置率较高的购物中心，对餐饮业态的准入门槛进一步降低。快餐、简餐需求活跃，如IFS、万象城等购物中心纷纷设立“小餐饮街区”聚集烟火与客流。此外，更惬意、松弛的氛围，叠加精致的餐食令市场掀起Bistro（小酒馆）风潮，成为年轻人的新聚场。

体验业态方面，“解压松弛”新业态受热捧。随着消费者愈发追求反焦虑、松弛感、释放的生活态度，包括格斗、射箭、Live house、KTV、宠物互动等品类于上半年积极拓店，营造平衡工作与生活的第三空间。消费者新画像呈现出的特点包括：个性化、圈层、松弛、刚性、户外、场景、解压。

愈发细分及强体验的消费需求亦推动非标商业快速发展，近年22个非标商业将为市场带来约92万平方米的新增供应，首次超过购物中心的供应量。按物业形态来看，开放街区、公园街区为主导；按定位来看，超半数非标物业为满足“十五分钟生活圈”消费的邻里/社区中心。其中，麓坊中心B馆、祠堂街艺术社区、白塔公园、文殊坊二期等8个项目已于上半年开业。

新晋非标物业的消费内容不断升级，特别是零售业态的占比显著加大，包括国内外服饰、香氛等品牌的西南首店。这得益于非标物业的比较优势，包括垂直定位、入驻门槛灵活、场景化强、圈层文化共鸣、运营时间弹性等。

《报告》预计，今年下半年成都零售物业市场还将迎来约54万平方米的新增供应，集中在天府新区和北三环外的商业空白区域。即将开幕的成都大运会有望进一步推高旅游热度，刺激消费增长。

TMT需求重回首位

租赁市场呈现新格局

今年上半年，成都优质写字楼市场迎来4个新项目交付，其中超八成位于天府新区，包括金为创新中心、天府法务产业大厦及保利天寰广场。

新增需求按行业看，TMT重回首位，占比24.4%，金融业、专业服务业紧追其后，分别占比18.8%、12.7%。“数实融合”发展背景下，成都数字化与工业化加速融合发展，不仅助力TMT需求增长，也令细分行业需求日趋多样。统计显示，上半年工业互联网需求占比攀升至82.1%，其中不乏农业科技、房地产科技、数字工业设计等“数实融合”典型案例的需求落地。

金融业方面，其整体扩张需求较去年下半年有所放缓，以保险业为代表的传统金融仍占主导地位，贡献金融业1000平方米及以上大面积需求的74.1%。专业服务业重返需求前三位，占比12.7%，其中律所贡献大面积需求。

从企业的办公策略来看，“降本增效”将是未来一段时间内企业进行扩张时的关键考量。据《2023年中国办公楼租户调查》结果显示，近九成川内受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速。出于对经济和业务的不确定性考量，亦有超过1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一，这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高。

展望2023年下半年，市场预计迎来约48万平方米的新增供应，其中78.3%位于天府新区。

红星新闻记者 叶燕 张芷旖

编辑 李钰仪

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