“物流”首只民企仓储物流REIT获批 京东“亚洲一号”上线

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12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）正式获得中国证监会注册批复，成为我国首只民企仓储物流公募REITs。根据证监会及上交所公募REITs信息平台显示，嘉实京东仓储基础设施REIT于12月7日申报，今日获得证监会发行批文，将正式开启网下询价。

根据上交所披露的申报材料显示，“嘉实京东仓储基础设施REIT”基础设施资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积350,995.49平方米。项目运营稳定，出租率均达到100%即满租状态，租约期限均在5年左右，高于行业平均水平的3年，项目社会效益良好，运营高效稳定，抗风险能力较强。

仓储物流REITs获新进展 鼓励民营企业积极参与

数据显示，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应。

“围绕《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》划定的重点方向，在证监会、国家发展改革委的统筹安排下，我们后续还将聚焦重点区域、重点行业和重点企业，加快推动基础设施REITs项目的常态化发行。”上海证券交易所副总经理刘逖日前接受媒体采访时表示，在重点领域方面，将继续大力推动收费公路、产业园区和保障性租赁住房等符合国家重大发展战略、发展规划，以及维护产业链供应链稳定、强化民生保障的基础设施资产上市；在重点企业方面，除有的放矢加大央企、地方国企支持服务力度之外，也将鼓励民营企业根据实际情况，以多种方式参与到REITs试点中来，积极盘活自身存量资产，促进持续健康发展。

在物流行业人士看来，仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展，以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，借助数字技术提高仓储物流基础设施的投资建设和运营管理效率。

“试点以来，上交所一直积极鼓励、支持民营企业参与REITs试点，以期助力加快形成存量资产和新增投资的良性循环。”刘逖表示，“上交所将在证监会的指导下，进一步加大协调力度，平稳推动相关项目尽快落地，向业界释放资本市场支持民营经济发展的鲜明信号。”

数字化、网络化和智能化物流基础设施有效服务实体经济

据了解，目前我国仓储物流REITs仅有2只，嘉实京东仓储基础设施REIT也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人正式申报的仓储物流类公募REIT，并将成为我国首单民企仓储物流公募REIT。

根据申报材料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT申报的标的资产中，各项目在物业形态上均属于标准通用型物流高标仓。相比于普通物流仓，高标仓的规划容积率较高，部分项目的容积率达到2.5到3.0，空间使用效率是普通仓储的3倍左右，可大幅降低土地成本。其次，高标仓选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，能够降低运输成本。此外，高标仓可实现作业高度机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了人工需求，能有效降低综合管理成本。

随着我国制造业向高端迈进，零售模式不断进化、电商行业不断提升，普通仓储设施已无法满足市场需求。高标仓得益于专业的选址逻辑、先进和完善的建筑结构、互联网和大数据的支持，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用的效率、降低仓储使用成本并提升客户满意度和粘性。高标仓在我国仓储总量中的比例不足7%，低于一般发达国家水平，在过去的几年内一直处于供不应求的状态。

业内人士表示，数字化、网络化和智能化的仓储物流基础设施建设不仅可有效提高仓储物流行业的效率、降低成本，还将助力当地加快产业结构升级的步伐，构建大产业带动大物流，大物流促进大产业的产流互动格局。近年来，电商零售行业迅速发展推动仓储物流、尤其是高标仓的发展，反过来，高标仓不仅可以辐射更广范围，也可更好的维持供应链稳定、起到带动区域实体经济、提振居民消费的重要作用。

公开资料显示，京东产发是嘉实京东仓储基础设施REIT的运营管理机构，作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目，并与独立的物流版块一起实现重资产+轻资产协同快速发展的新格局。依托于京东深耕多年的供应链基础设施与技术服务能力，京东产发已形成强大的产业整合服务能力，并获得全球领先投资机构的认可与信任。目前，京东产发已形成轻重并举，双轮驱动的发展模式，通过强健的产业物业资产组合，持续的技术创新、极致的管理服务，获取开发利润以及租金收入，同时以合资资产管理平台的运营与多元化的投资通路等新模式探索，结合行业发展的趋势，构建发展良性循环的产业生态，为企业的可持续发展创造价值。

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