“城市”重磅解读：楼市再迎重磅利好，哪些城市会成为下一波受益者

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昨日深夜，住建部再度释放重磅利好，提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

住建部的此次发声更加具象，也符合下半年楼市政策的总基调。此前，“金融十六条”延期，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大“保交楼”金融支持；7月24日的中央政治局会议，更是提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”基于中央对今年下半年楼市政策的顶层设计，除了持续受到关注的保交楼工作外，住建部此次释放针对需求端更加具象的三大积极信号：1、首套房首付比例和利率降低将落实到位；2、改善性住房换购税费减免；3、个人住房“认房不认贷”。

实际上，去年下半年以来，各地在需求侧宽松持续落地。58安居客研究院数据显示，今年1-7月全国省市地方出台楼市松绑政策频次达351次，持平去年下半年水平。今年以来需求端政策松绑的方向聚焦于：1、一线城市及重点二线城市通过“一区一策”等方式精细化购房限制类政策；2、公积金在支持多孩、人才等方面继续释放利好；3、通过降息、带押过户等方式，降低购房者购房资金成本、时间成本，打通各个交易环节的屏障。

然而在一系列的刺激政策组合拳下，楼市表现上看并不尽如人意。

58安居客研究院数据显示，从2022年6月份至今，统计局口径的70城新房找房热度处于持续下跌趋势中。

若下半年没有强有力的利好政策出台，新房成交规模将很难有所突破，弱复苏将成为主基调。若作为房企资金主动脉的销售回款受阻，会引发保交楼面临巨大压力，导致需求端信心下降的恶心循环。因此，此次住建部的发声有力而及时。

那么住建部的此次重磅利好发布后，哪些城市还有政策优化的空间呢？

l “认房不认贷”直指一线和热点二线城市

58安居客研究院对包含各线城市在内的57个城市进行了政策梳理，经不完全统计发现：北京、上海、广州、深圳、青岛、成都、福州、长沙、烟台、西安、徐州的商贷还在执行认房又认贷的政策，大部分的非热点二线城市及三四线城市都取消了认房又认贷政策，执行比“认房不认贷”更为宽松的“认贷不认房”，即只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。因此，“认房不认贷”的信号直指一线和热点二线城市，下半年这类城市将有望松绑，由此激发改善型购房的入市。

l 非热点城市有望全部执行首套首付最低2成

从首付比例上看，目前一些能级较低的城市针对首套住房最低首付比例是2成，二套房为3成，主要集中在非限购城市；而相对市场面有所期盼的二线城市如厦门、天津、重庆、郑州、苏州、南京、无锡等城市首套首付比例均为3成，二套房为4成；值得注意的是，4个一线城市尽管针对首套首付都在3成或3.5成，只有无房且无房贷记录的购房者才能享受，只要有过房贷记录的，就算名下已无房，那么也得按照“二套”的标准，而这一标准动辄就是的首付5成以上，针对非普通住宅的房贷甚至最高的达8成。因此在当前一线城市还执行“认房又认贷”的情况下，符合“首套”标准的购房者少之又少，3成已如同摆设。因此，对于一线城市而言，取消“认房又认贷”，比降低首套房首付更重要；对于已经取消认房又认贷的城市而言，可以将首付比例继续降低至2成，同步降低二套房入市成本。

l 北方城市房贷利率还存在较大降幅空间

从房贷利率来看，7月20日公布的5年起以上LPR为4.2%，我们监测的城市中已有4个城市首套房贷利率最低可达基准LPR-60BP，即3.6%，主要集中在南方城市，而跌破4的城市已占到57个城市中将近一半的份额，而还有半成在4%或者4以上，其中包含一些基本面并不好的乌鲁木齐、呼和浩特、潍坊、威海、保定、淄博、咸阳等北方城市。除广州持平LPR外，北京、上海、广州的首套房贷利率都在LPR+30BP以上。因此从降低房贷利率方面看，上述一些北方城市应该首当其冲，还存在较大降幅空间。

l 改善需求家庭的购房负担将进一步降低

去年以来各城市为促进购房消费，采用购房补贴、契税减免的方式较为普遍，但限制条件过多：有的时限过短如仅在房展会期间，而有的则是仅针对新房、有的是仅针对人才购房、有的仅针对部分非核心区域，有的针对购买特定住宅，如绿色建筑等。

住建部此次提出落实好改善型购房换购契税减免，这和前不久税务总局发布的《支持协调发展税费优惠政策指引》中第193条“个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税”相契合。《指引》中22条“支持消费提振信心税费优惠”中，有19条涉及房地产领域，有多条涉及房屋买卖相关。尽管相关内容不属于最新发布，有的也早已落实，但此时发布，意义重大，覆盖面更广，全方位减税也意味着当下亟待扩大内需、修复经济增长的内生动力。

住建部此次重点提及减免改善型购房契税，进一步要求地方税务部门要主动出击，在维护房地产市场健康发展上发力。如叠加取消“认房又认贷”都等多项措施，可以预判今后能大幅减轻“以旧换新”、“以小换大”等改善需求家庭的购房负担。

来自：58安居客研究院

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