“亚伦”趁行业洗牌谋求转型 “地产新势力”逆势入场抢地

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转自：中国经营网

本报记者 方超 张家振 上海报道

在地产行业加速洗牌之际，一批地产“新面孔”正在各地土拍市场中“大显身手”。

近日，在西安、广州等地频繁抢地的南通亚伦房地产开发有限公司（以下简称“亚伦地产”）引发外界广泛关注。中指研究院统计数据显示，今年1～4月，亚伦地产权益拿地金额达到40亿元，位列全国第21位，甚至超过保利置业、碧桂园等多家全国知名房企。

亚伦地产逆势入场抢地并非个例。《中国经营报》记者注意到，近年来，伟星房产、杰立建设等企业先后现身南京、杭州等热点城市土拍市场。据中指研究院统计数据，2022年，伟星房产权益拿地金额达152亿元，闯入全国排行榜20强，将中国金茂、深圳地铁集团、南京颐居建设等央国企甩在身后。

多位行业人士在接受记者采访时表示，在房地产行业的“黄金时代”，不少民营房企巨头依靠“三高”经营模式，快速跑马圈地实现销售规模攀升，但在地产行业洗牌之际，此前“叱咤风云”的房企巨头开始在土地市场隐身。而一些此前在土拍市场无力与其竞争的中小规模房企开始逆势入场拿地，成为土地市场中的“地产新势力”。

土地市场涌现“新面孔”

今年以来，区域民营房企亚伦地产的拿地足迹已遍布合肥、西安、广州等一、二线城市，成为房地产行业关注的焦点。

将时间拉回到今年4月6日。彼时，位于西安市高新区丝路科学城的1宗62.29亩的住宅用地吸引了碧桂园、华润和龙湖等7家房企参与角逐。在经过多轮竞价及摇号后，该地块最终被亚伦地产以16.5亿元的代价“斩获”。据悉，该地块是西安市土拍史上的第三宗摇号地块。

在夺得西安高新区地块仅一周后，亚伦地产又现身广州市土拍市场。公开资料显示，在2023年广州第一轮集中供地中，广州市番禺区迎宾路BA0603009地块在经过17轮报价后提前封顶进入摇号环节，最后被亚伦地产以23.23亿元拿下。

在连续拿下西安、广州热门地块后，亚伦地产迅速成为地产行业关注的焦点。中指研究院发布的《2023年1—4月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，亚伦地产以40亿元权益拿地金额位列全国第21位。

记者注意到，在进入西安和广州之前，亚伦地产早已布局合肥等城市。2022年9月27日，合肥市第三轮集中供地竞品质环节结束，亚伦地产以6.86亿元竞得瑶海YH202210号地块。

在一、二线城市凶猛“抢地”的亚伦地产，到底是“何方神圣”呢？记者梳理发现，亚伦地产为江苏亚伦集团股份有限公司（以下简称“江苏亚伦”）100%控股企业，后者在1994年6月首次进军房地产业，开篇之作是25万平方米的江苏纺织面料专业市场。此后，江苏亚伦相继成立了10家房地产子公司，全力投入商业地产开发、城市综合体改造和商品房住宅建设。

对于在一、二线城市密集拿地之举，记者近日致电亚伦地产，该公司办公室工作人员回应称：“公司只是拿了一点地而已，其他情况不方便接受采访。”

无独有偶，除亚伦地产外，近年来在合肥、南京、杭州等地持续拿地的伟星房产也颇受外界关注。

在3月份举行的南京市2023年首轮土拍中，多家开发商参与竞拍河西滨江核心G03地块，该地块仅1分钟就触顶摇号，最终被伟星房产以楼面价43173元/平方米、总价31亿元的代价拿下。该地块也成为南京历史上的第二高地价。

夺下南京河西高价地项目，仅是伟星房产持续拓储的一个缩影。中指研究院发布的《2022年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，2022年，伟星房产权益拿地金额达152亿元，名列全国第18位。而在今年1～4月，伟星房产更是以78亿元权益拿地金额，闯入全国前十强，排名高于龙湖集团、滨江集团和金地集团等知名房企。

记者注意到，伟星房产起家于浙江省台州市临海市，目前划分为东部区域和浙江区域。其中，东部区域公司为位于安徽省芜湖市的伟星置业。对于在南京市等地的拿地举动，记者致电伟星置业并发送了采访提纲，但截至发稿未获回复。

实业母公司提供资金助力

在一、二线城市密集拿地的亚伦地产等地产“新面孔”，其背后的投资版图也受到外界关注。

“亚伦地产在南通市本地的声量不大，之前开发过几个项目，目前也有正在开发的项目。”一位要求匿名的江苏省地产行业人士向记者分析，这家公司“原来一直做财务投资，跟融创、龙湖集团等都有过合作，现在拿地或是觉得一、二线城市土地仍存增值机会，加之目前一些大开发商拿地节奏放缓，可能想‘抄底’拿地”。

记者梳理亚伦地产投资版图也发现，亚伦地产目前与龙湖集团在合肥、广州等地皆有合作。亚伦地产今年在广州市番禺区拿下的迎宾路BA0603009地块，或将由龙湖集团操盘。记者此前曾致电亚伦地产，办公室相关工作人员也表示：“我们是合作拿地。”

远赴诸多一、二线城市拿地的亚伦地产，仅是诸多瞄准当前地产洗牌机遇、谋求逆势扩储的区域性房企之一，伟星房产等房企也皆如此。

公开信息显示，伟星置业自2000年进驻芜湖，目前在当地开发楼盘项目超过40个，市场占有率达到约35%。克而瑞发布的《2022年安徽省房地产企业销售榜》显示，伟星房产以214.37亿元的销售额位列第一。

但伟星房产的扩张脚步并不满足于此。伟星集团董事长兼总裁章卡鹏曾表示：“未来，随着公司综合竞争力和实力进一步凸显，芜湖和马鞍山的市场不能再满足我们发展的时候，要寻机去新的城市发展。”而在伟星房产召开的2022年东部区域会议上，伟星房产相关负责人表示，公司要走出去，合肥、南京、武汉是重点发展城市，去人口流入多、需要住宅配套的大城市。

在行业人士看来，在一、二线城市逆势拿地的亚伦地产和伟星房产等地产“新面孔”，背后皆有实业母公司支撑，能够在资金等层面得到助力。在当下不少民营房企出现债务危机、土地市场门槛下降之际，手中资金充裕的地产“新面孔”选择逆势进场抄底。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生向记者表示，当前，这些被称为“地产新势力”的房企，其实成立的时间并不短，也一直有地产开发业务，如，在杭州市土拍市场多次现身的坤和集团等。这些公司之所以目前选择逆势拓储，也与其母公司和自身寻求业务转型密切相关。

考验品牌力、产品力

值得注意的是，除亚伦地产、伟星房产等积极拓储的“地产新势力”外，地方国企近年来亦在一、二线城市持续拿地。

“地方国企业绩贡献约有一半来自重点一、二线城市。大部分企业近两年的年均拿地金额超过150亿元，拿地较为积极，主要集中在总部及周边区域的高能级城市，以及长三角城市群。”克而瑞研究中心分析认为。

克而瑞研究中心统计数据显示，杭州大家房产近三年年均拿地金额超200亿元，年均拿地销售比达到0.61，拿地较为积极。南京颐居建设2022年以260.05亿元的拿地金额位居南京土储权益货值榜榜首，也是南京市唯一一家货值破200亿元的房企。

值得注意的是，在此轮地产周期中，除亚伦地产等区域性民营房企和大家房产等地方国企外，选择出手拿地的企业还分布在快递和家纺等行业。

5月25日，上海水星家用纺织品股份有限公司（以下简称“水星家纺”，603365.SH）发布的关于拟购买土地使用权公告，拟使用不超过1亿元的自有或自筹资金购买位于南通通州川姜镇的土地使用权，并且将成立全资子公司作为项目的实施主体。

“公司本次购买土地使用权主要原因是打造集研发、设计、生产、仓储、直播等为一体的区域总部，旨在为公司生产经营提供必要的保障，有利于公司进一步扩大生产经营、提升收入水平和企业规模，满足公司未来战略发展需要。”水星家纺董秘办相关负责人告诉记者，“本次购买土地使用权以自有或自筹资金方式投入。”

“未来两年，预计大量‘地产新势力’会崛起。很多新的民营企业往上发展，金融机构在合理杠杆下会与这批企业合作，进入良性循环。”亿翰股份董事长陈啸天表示。

高院生则告诉记者，“地产新势力”密集拿地的现象不会越来越多。“因为房地产行业进入下半场，对房企品牌、品质会有一定要求，并非任何企业都能做房地产。目前涌现出的一些所谓‘地产新势力’，只是在前些年不怎么拿地，并不代表它们没有做过房地产，所以我觉得未来并不会出现太多新面孔。”

“未来，房地产市场还会以品牌房企为主导，品牌影响力、产品能力、成本管控能力等将愈来愈重要。”高院生表示，不排除一部分资金比较雄厚的企业，以投资而不操盘的形式去拿地。“总体而言，未来房地产市场对于开发企业的能力要求将越来越高。”

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