“需求”房地产业获历史性发展机遇，要紧扣激活内需和化解风险两条轴线

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当前中国房地产业获得了高规格的支持。这绝对不是传统的政策放松范畴，而是体现出高层在中国式现代化的新征程上，对房地产业作出了非常清晰的总定调。各市场参与者要敏锐嗅出改革气息，充分把握这一国民经济支柱产业的改革方向和改革机遇。

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

这一发声信息量很大，涉及房地产走向和信心、房地产产业地位、稳房地产政策、房地产发展动力和空间等。其具有非常强的风向标意义，是从国民经济健康发展和安全发展的大视角作出的系统阐述。尤其是“支柱产业”四个字，已明显拔高房地产业在中国经济社会的市场地位。“支柱产业”再次提及，是从中国产业发展和社会经济改革的历史高度去谈，尤其是基于疫情对中国社会经济造成影响的大背景而谈。我们要跳出传统的“房地产政策还有哪些放松空间”的思维，以更宏观、更全面、更长远的视角理解房地产业，进而投身到这个历史机遇期，做足文章、做好文章。

在这一历史机遇下，如何准确看待后续的发展机会，尤其是如何做好2023年的房地产工作？尤其是对于房企和居民家庭等，应如何看待房地产后续的发展方向和工作重心？我们认为，要牢牢围绕内需扩大和风险防范两条主线。

从内需扩大的角度看，12月14日，中央和国务院发布了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。此次在居住需求方面，作出了详细的、层次感极强的分类。从需求的合理和不合理角度，区分为对合理自住需求的支持、对投资投机性需求的遏制。从市场化和保障类的角度，区分为市场化领域和保障性租赁住房、共有产权住房等保障房类型。从需求的阶段划分，包括了购房需求和房后需求，尤其是养老居住需求、家庭装修需求、智能家电需求等。

从防范风险的角度看，中央经济工作会议对房地产方面的表述，更加侧重于对金融风险的防范内容。此次会议明确，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。此处提出了两类风险的防范。其中“三保”的提出，是对2022年化解停工断贷、债务危机风险的重新强调。而对于优质头部房企、资产负债状况和违法犯罪领域，此次也给予了重点关注，这是2023年要关注的新风险化解工作。

基于支柱产业的高规格定位，牢牢紧扣激活内需和化解风险两条轴线，这是我们房地产行业参与者要明确的战略思路。正如中央经济工作会议提及的，当前要坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这条总路线既有红线思维，也有自我革新路径。在新的历史机遇期，全行业包括地方政府、房企和居民家庭等，更要跳出传统的理解和思维，在大变局中谋新路。我们相信，在这样重大的历史战略期和机遇期中，把握总基调、谋划新发展，势必可以产生非常好的经济效益和社会效应。

文/严跃进（上海易居房地产研究院总监） 编辑 王进雨 校对 赵琳

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