“亿元”特别策划 | 金科上半年营收超313亿元，“三保一促”推动公司韧性发展

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金科正在以多元化发展为轮、轻资产赋能为翼，稳定经营大盘的同时，谋求新发展

8月30日，金科股份（000656.SZ）发布2022年半年度报告。上半年，面对复杂严峻的外部环境，金科主动顺应变化，统筹生产经营与风险防控，稳定公司经营大盘，位列“2022中国房地产百强企业”榜单第16位，连续18年位列百强。

上半年，房地产市场需求持续低迷，销售整体承压，面临流动性困境，调控政策宽松力度不断加大，监管部门对并购贷款、发债融资、AMC介入等方面给予引导，各地因城施策放松限购、限贷和限售等稳地产。

金科主动顺应变化，坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，以推动生产经营良性循环为主线，业绩虽不可避免的受到影响，但上半年依旧实现结算面积约395万平方米，营业收入313.22亿元，录得销售金额约417亿元，重庆、四川、苏州、佛山、郑州等多地的销售位居当地市场前列。

这些成绩取得并不容易，是金科努力推进保交楼、保生产、保稳定、促转型升级“三保一促”工作，全力推进公司逐步实现良性循环的成果。通过多方举措保交付，压降负债保证现金流安全以及稳步推进轻资产业务发展等诸多措施，金科向外释放信心的同时也得到了市场的正向反馈。

稳定经营大盘，保交楼超30000户

目前，房企业绩下滑或亏损成为主流和普遍现象，衡量房企的标准也正在发生变化，“保交楼”成为新信誉度，现金流安全成为新坚守。特别是728政治局会议明确“保交楼”基调后，已经成为行业新共识。

2022年上半年，金科将“保交楼”作为经营原则，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付，上半年实现交付118批次，总交付体量达到626万平米，住宅交付总套数超30000户。其中，有49个项目实现提前交付，用“跑赢时间”的行动提前交付一半项目。

为了杜绝“为交付而交付”的面子工程，金科强化施工管理，以华中区域为例，金科工程师严守材料关、工艺关、工法关；项目客服人员交付前9个月便启动交付筹备工作，经过问题排查、户内查验、业主通知、交房组织等一套标准流程作业，保障各项指标达到甚至超越交付标准。

从工程策划编制到评审，从选材定样到工艺做法，从工艺样板到正式施工，从严格的全生命周期管理到工程满意度管理，及至交付前的数百次隐蔽验收，金科展现了强大的产品与服务兑现力。

截至6月30日，金科及其所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

保交楼是一项系统化考验房企的硬指标，是企业内部各条战线的综合成果，涉及生产运营的方方面面，聚焦来看主要在于外在的经营大盘状况，以及背后的资金安全度，这也是其成为当下衡量房企标准的关键所在。

以此来看，金科的保交楼成果不仅是一组光鲜的数字，更是金科经营大盘及现金流稳定的表现。

保证现金流安全，债务总体可控

“现金流安全”一直是房企的生命线，当下更是如此。金科对此无比坚守，上半年坚持“资金一盘棋”，按照“以收定支、先收后支、收大于支”的原则强化资金计划管控，提高经营性现金回款质量，开展体系化的现金流管理工作确保资金安全，具体体现在三个方面：

第一，将“做有回款的销售”作为底线，多措并举全力抢抓销售回款，持续优化营销方案，坚定不移去库存，上半年实现销售金额约417亿元，代建项目显示销售金额超41亿元。上半年整体实现销售回款536亿元，回款率超100%。

第二，谋划引进战略投资。报告期内，成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作；积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，“政府及相关部门给予了大力支持”。

有消息称，目前已有纾困资金给到金科。

第三，主动管理存量债务，压降有息负债。针对报告期内到期的金融机构融资，金科一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。

针对报告期内到期债券，金科展期工作获多方支持，已完成 “19金科03”、“20金科03”、“21金科地产SCP003”、 “20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

一系列举措之后，金科降债成果显著，由2021年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元，目前债务总体可控。针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，金科表示将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

通过开展体系化的现金流管理工作，金科上半年实现经营性现金流净额87.3亿元，持续为正，成为金科上半年继续稳步向前、推进轻资产业务发展的“稳压器”。

轻资产业务再突破，代建业务日趋成型

行业整体避险情绪之下，轻资产业务因抗周期、能带来稳定现金流等特性，成为颇受业内追捧的一条路径，各家房企均在谋划轻资产转型，以此加厚“安全垫”，生活服务、商业和代建等赛道成为新的角逐点。

金科也是这条赛道的有力竞争者之一，早在2020年便提出依托“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，精耕地产主业的同时，不断加大轻资产业务的拓展和落地，目前已经初具规模，成为新的利润增长点，走在了行业前列。

根据报告，金科服务上半年实现营收25.65亿元，净利润3.72亿元；合约管理面积达到3.74亿平方米；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%，全国领先、西南第一综合物业服务商的地位再次得到稳固。

商业步入发展快车道，期内签约四川营山华邦“时代天荟”、重庆数字大厦等逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产；新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个；业务覆盖“企划品牌服务、商业综合体、产业园区及城市更新项目”等领域，在轻资产方面实现全面突围。截至6月底，金科商业在管项目近百个，在管面积达348万平方米。

产业运营拓展迅速，持续为青岛WECITY未来城市新经济产业园、济宁中工海纳产业园、南阳智慧能源产业园、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

截至6月底，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元，成为金科轻资产业务版图上的关键一环。

代建业务呈加速布局态势，这是房企目前打造新增长模式的重要方向，以轻资产、高盈利、抗周期等优势成为房企应对行业下行的利器，多家头部房企竞相进入。金科早于2017年便涉足代建业务，目前也在抢占这条万亿新蓝海赛道。

报告期内，金科代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备约82万平方米，总储备规模约681万平方米，货值达538亿元，其中大部分聚集在一二线城市，重点布局华东及大湾区等经济活跃地区。

目前，金科代建业务类型涵盖商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建、咨询服务等，已经形成了“后进先出”独具特色的纾困代建模式，通过联动东方资产、民生信托、渤海银行等多家金融机构，成功盘活上海、广东、重庆、湖南等7个项目，代建业务发展模式日趋成型。

如今地方国资和AMC相继入场“保交楼”，传统开发业务还在遭受冲击，行业调整出清还在继续，金科正在以多元化发展为轮、轻资产赋能为翼，稳定经营大盘的同时，谋求新发展。

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