“物业”优质存量项目开拓竞争白热化，物企开发“一技之长”

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受母公司影响股价波动而被迫重申“独立性”、遭此前收并购商誉减值拖累利润下滑而主动降速，即便物业人天天努力营业，也难逃被资本市场看轻。

近日，包括万物云、新大正在内的多家物企股价再次出现震荡，为此前述二者开启股票回购，背后原因莫过于“充分调动公司员工积极性”、“增强公众投资者对公司的信心，推动公司股票价值的合理回归”等。

主业扩张进入“稳定期”，第二增长曲线增值服务失速，物企迫切寻找新方向。

超两成上市物企股价较年初跌幅超50%

规模扩张放缓，地产母公司影响仍在发酵，也直接体现在物企近期的股价上。

据克尔瑞物管提供的数据，10月物业股普遍下跌，恒生港股通物业服务管理指敬、65家上企物企、港股通物企、非港股通物企分别下跌9.97%、5.79%、8.94%、4.06%，同期恒生指数和沪深300分别下跌3.91%和3.17%。

受此影响，截至月末，65家上市物企总市值为2552.3亿元，较上月末下降8.8%；市盈率PE(TTM)均值6.2（剔除异常值），较上月末有所上升5.6倍，市盈率PE(LYR)均值为8.1倍，较上月末有所下降8.9倍。

与物业股市值相对应的是，60家上市物企股价较年初下降。

截至10月9日，65家上市物企股价平均下跌31.97%，股价较年初下跌的物企数量达到60家，占比超过九成。其中，15家物企股价较年初跌幅超过50%。

在上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱看来，中国过去两年，资本市场急剧降温，大部分物业股股价距离峰值或较年初几近“拦腰斩”，在大环境及关联方的持续影响下物业服务企业估值直线下降。

为应对持续下滑的股价，万物云、新正大等物企在近期开启护盘。其中，万物云发布消息称，会适时行使股份购回授权于公开市场回购H股，拟动用的资金上限为6.32亿港币；新正大回购资金总额不低于1500万元、不超过2000万元，回购价格不超过20.43元/股。

“当前物管行业面临一些共性问题，即资本退潮、分化加深。与此同时，物企还面临增速放缓、盈利下滑等诸多挑战。”丁祖昱在其专栏中表示，即便是物企独立性不断增强，但与房地产主业唇齿相依，行业稳定性格局仍然有待进一步强化。

存量市场优质项目竞争加剧

带资进场或成标配

住宅增量市场曾是物企重点关注的优质市场。目前，全国住宅销售规模已进入下降通道，且近八成增量集中在三线以下城市。

万物云相关负责人透露，目前从开发商向物企输送的住宅物业量在减弱，上市物企要增长，最有效的是并购，但都怕踩雷。

“面对市场的不确定性，去年各家物业企业都在有意收缩扩张的脚步，对新拿标的的品质有了更高要求。”彩生活服务集团执行总裁刘宏才在接受蓝鲸财经采访时表示。

“并购市场环境错综复杂，并购方更谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力，并综合考虑战略协同和投后管理的难易程度。”据弘阳服务首席投资官杨彬斌透露，目前物业并购市场更趋理智，“之前不少企业因为资本市场需求，并购主要为了扩张，这也导致标的PE估值在20倍甚至更高，从去年开始，大部分标的PE估值为5到8倍。

上述激进扩张也让部分物业在今年遭受商誉减值拖累，从而导致利润下滑。新增市场扩张存风险，今年以来，物企在存量市场竞争逐渐白热化。

“存量市场规模巨大，但优质项目相对匮乏。”据丁祖昱透露，优质项目的判断可以通过楼龄、物业费、项目规模三个重要指标来呈现。

“以上海为例，我们将楼龄10年及以下、物业费3元/平方米/月以上、规模10万平方米以上的项目定义为最优质项目；楼龄10-15年、物业费2-3元/平方米/月、规模10万平方米以上为次优质项目。”据丁祖昱介绍，上海最优质的项目占比2.6%，次优质项目占比2.4%，全市存量住宅市场中优质项目占比仅5%。

僧多粥少，随着优质项目不断减少，今年，物企为获取优质单盘甚至出现带资进场，且金额不断被刷新。

5月，武汉爱家名校华城项目公开招标，万科物业、保利物业两家分别开出带资510万、420万进场。在西安，6月缤纷南郡小区招标，彩生活、金茂物业、金地物业、万科物业四家均提出带资进场，其中万科物业承诺带资金额高达736万。

带资进场背后，实际反应了存量市场有质项目的稀缺性及可带来的营收。

据丁祖昱估算，上两个项目均属于区域内大盘，且物业费水平较高，西安缤纷南郡小区饱和收入可达1600万元/年左右。

未来在增量市场中，有效供给将不断下降，存量市场竞争或愈加激烈。

挖掘消费需求，聚焦“一技之长”

“做业委会存量市场，大品牌有优势，我们也在拓，挺费劲的。”一位不愿透露姓名的头部物企负责人介绍，竞争激烈后，业委会就开始提条件了，很多时候企业间不挣钱也抢，会形成恶循环。

上述负责人透露，他所在的企业一直想利用自身口碑，在社区内培育出能推出业绩增长的新动能，打出新市场。

这也是大部分物企达成的共识，即在传统物管服务进入瓶颈期，利用社区转而进入消费领域。

在万科物业事业集团首席合伙人朱保全看来，随着开发时代进入到尾声，我们将进入到存量市场的大消费年代，“如果未来十年物业费上涨有天花板的话，如果我们进入到‘性价比年代’，我们更多的影响是在供给侧改革。”

朱保全称，“物业服务行业处于地产产业链和大消费服务业的交汇点，企业需要厘清自身定位并增强独立性，在居住消费领域布局高增长业务。”

他与万物云将目光投向了家装消费市场。据了解，万物云推出家装“研选家”品牌，即在三公里服务半径内为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务。目前，万物云已在旗下63个“蝶城”内重点推动该业务，今年1~9月合同量累计近1万户，同比增长超150%。

“目前家装行业还没有出现一个大家都认可的全国性家装公司。“朱保全表示，万科希望以万科物业超过30年的服务基因和金字招牌改善家装市场口碑。

碧桂园服务选中的三个重点孵化的增值服务业务分别为社区传媒业务、本地生活业务、酒零售业务。碧桂园服务新科执行总裁兼首席战略官徐彬淮，此前便分管社区碧服的增值服务事业群。据其半年报，报告期内，碧桂园服务社区增值服务收入约为人民币18.84亿元，占集团总收入比例约为9.1%

世茂服务则瞄准新零售、养老、托育和团餐这四类，由四个专业公司承接。目前，世茂服务已围绕这四个业务打造了多个自主品牌。

保利物业更加聚焦，去年其社区增值服务业务营收及利润增幅均超30%，“完成增值服务多赛道机会挖潜向产业精耕模式的转变，聚焦到家服务、美居服务、资产服务等核心板块。”

新城悦服务的社区增值服务业务重点则放在了电梯维保、电梯预加装和团餐板块。

“未来的物业一定是存在独特的专业优势的。”刘宏才称，有的物业可能擅长房屋装修，有的可能擅长资产管理交易，有的可以提供超额的服务体验如社区养老、社区托管等，都为业主提供更加丰富且专业的增值服务。

“虽然整体看百强企业开展的社区增值服务种类齐全，服务多样，但对于每一家企业而言，社区增值服务呈现出业务更聚焦、优势资源整合更突出的特点。”中指研究院常务副院长黄瑜表示，百强企业在布局社区增值服务过程中不是盲目地追求服务种类多样，而是重点发力1-3项细分业务，并在该领域取得一定竞争优势，将服务做专做精，其他服务则是量力而行。

好了，关于优质存量项目开拓竞争白热化，物企开发“一技之长”就讲到这。