“园区”天安数码城余安定：跳出卖房子的竞争，产业园区的春天才可能到来

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深莞产业，无界融合。

【编者按】

全球制造业正经历新一轮产业变革与转型升级。作为全球制造业最发达的地区之一，粤港澳大湾区制造业转型始终走在行业最前沿，扮演先行者与探路者的角色。

2022年，时代周报推出《湾区智造力量》年度专题，深入大湾区制造业产业带，记录新浪潮下的制造产业大变革，为制造型企业提供样本与经验。

鲜有城市像深圳这样，用40多年从一座小渔村跃升为国际大都市。

行至半山，深圳亦躲不开“中年危机”。华为搬迁至东莞松山湖，比亚迪在汕尾落地新能源汽车产业基地，富士康将生产线转移至郑州。制造业不断出走，有关深圳产业空心化的论调甚嚣尘上。

更多专业人士认为，腾笼换鸟、产业转移是深圳发展的必然趋势。深圳市原副市长唐杰接受《财经》采访时表示，当城市土地经济密度越来越高时，强行留住制造业，不符合客观规律。

“硅谷一波一波地衰落，又一波一波地兴起。当成本太高、难以抵挡，产业的潮水便会退去；一旦成本下降，又会有新的产业到来。”在唐杰眼中，深圳也是一个周期城市。

当深圳“全球产业创新之都”的地位日渐凸显，与其紧密相连的东莞，亦在加快打造“全球先进制造之都”，顺势承接了深圳大量的外溢产业。莞深之间自发的融合，越发深入。

“他们（企业）非常需要一个既不离开经济发达、人口密集、资本和产业机会都非常多，但同时又不想把生产制造和一些核心功能剥离开的城市。”天安数码城集团副总裁、凤岗天安数码城董事、总经理余安定表示，除了成本优势，这是深圳企业外迁至东莞的重要原因。

从某种意义上来说，天安数码城也是深圳“外迁”至东莞的企业。

起步于深圳车公庙工业区的天安数码城，成立于1990年，是中国领先的产业园区开发及运营商。

2009年，天安数码城进入东莞，先后落子5个产业园区项目。“回过头看，天安进入东莞，把根留住了。我们是做产业地产的，如果没有在东莞做一个深度的布局，可能我们今天已经不在这个行业里面待着了，”余安定表示。

扎根东莞十余年，天安数码城吸纳了越来越多的深圳企业，仅凤岗天安数码城，就有70%的入园企业来自深圳，余安定也因此见证了莞深之间的产业无界融合。

未来，莞深融合如何推进？东莞的产业园区怎样才能更好地承接深圳外迁企业？作为产业地产老兵，如何看待产业园区的发展趋势？时代周报对话余安定，尝试寻找答案。

融合核心，是资源自由流动

时代周报：深圳都市圈官宣“瘦身”，部分区域被划出都市圈，东莞全域进圈。这对于深莞的产业发展来说，有哪些利好？

余安定：只要中国的经济仍然在增长，只要中国的经济发展仍然需要龙头，真正的龙头就在珠三角和长三角。

真正的利好反而是城市之间的自然融合，因为一个城市无法通吃，城市发展应该是互补的，只是大家在分工上会有所不同。

时代周报：你认为大湾区理想的融合状态是什么样的？ 

余安定：核心是资源的自由流动，是市场要素的自由流动。

我们过去讲生产资料中最重要的是土地，是资本，但我一直认为这个世界最重要的是人。今天华为的5G能够实现突破，难道是靠土地、靠资本？不是的，核心就是靠人。

融合不应该是一个小到划分镇街的界线、亦或是城市和省域的界线，它应该是一个无界的融合。深圳和东莞不再分你是东莞人，我是深圳人，甚至也不分中国人、韩国人、日本人，还是外国人。只要你在这个地方创新发展，我都给你一个很好的环境，让你在这里创业、工作、生活，达到这么一种状态，我觉得我们会创造出无限的希望和未来。

“物美价廉”，是东莞的优势

时代周报：随着都市圈建设提速，深圳的产业向外转移也在加速。根据你的观察，外迁到临深区域的深圳企业，共同诉求是什么？

余安定：过去，深圳很多公司把总部、研发留在深圳，剩下的都丢出去，但是时间长了他还是想合并。比如把研发搬往内地，但很快就落后了，把生产又搬回来，可在深圳又解决不了。

看上去很矛盾，其实并非无解。

当一个企业的很多核心功能，整体运作不在一个体系内的时候，除非你有特别强大的系统可以自我周转。但是，我们大量的企业还没有进入到全球、跨国、超级企业的状态，更多的是中小企业，更需要在同一条船上处理。

他们非常需要一个既不离开经济发达和人口密集、资本、产业机会都非常多，但同时又不想把生产制造和一些核心功能剥离开的城市。这就是他们选择临深的原因。

时代周报：凤岗吸引了大量深圳企业，入驻凤岗天安数码城的企业70%来自深圳，这里的优势是什么？

余安定：首先是成本优势。成本高了，再好的企业也待不住。

说成本，西藏、甘肃更低，为什么起不来？不是成本低就OK了。中国人都讲物美价廉，指的是价格低东西还要好。凤岗的成本只有深圳的1/3，但是它的区位、效率、交通、获得人才、资金的便利度，跟深圳差不多，甚至和深圳同步，这其实是一种深莞融合下更低的全成本概念。

我们很多企业家都是，一家企业来，就把他自己的朋友圈，很快速地聚集过来。这种说服力比我们去做广告要强很多倍。

园区价值，在于运营和服务能力

时代周报：天安数码城深耕产业地产30多年，运营和管理23座园区。在对园区的建设上，天安的产业导入有什么原则？更偏向打造主题型园区还是综合型园区？ 

余安定：兵无常势，水无常形。

一个园区要存在几十上百年，不可能一个状态永远持续下去，肯定是不断调整和变化的。一个园区的成长也应该允许它摸索和犯错，然后不断地进行调整，最后核心的东西就会越来越明确。

我们作为园区开发运营商，并不刻板地去计划一个园区。我认为中国这么多年的经济发展，最核心的就是尊重市场规律，尊重企业创造，尊重个人发展。做园区也一样，你应该给企业创造更好的环境。

不管主题园区还是综合园区，都是由单个企业构成的，他有很多痛点、问题，有的是企业自身能解决的，你不需要去掺和。但是有很多问题是共性的，单个的企业解决不了，或者解决的效率特别低，那么你来综合性、整合地帮他们解决，比如招人服务、资金服务、资源整合服务等等，你的效率会很高。

我觉得园区真正的作用在于能够帮助入园的企业更好地解决痛点，而且是以更低的成本、更高的效率解决。

久而久之，背后其实是生态的问题。

生态的背后是什么？资源的高效利用，或者说更容易的聚集，更好的聚集。一个好的生态，能够孕育更优秀的人才，能够创造更多的商机，能够带来更高的效率，这就是园区的价值。

时代周报：产业园区未来的发展方向是什么？

余安定：无论你过去是做什么的，如果你想进入产业园区和产业空间这个行业，不能只是简单地理解它是一个房地产开发，或者说它是一个硬件的开发。如果是这么一个理解和这么一个状态去做园区的话，失败的概率是比较大的。

宏观上，中国对科技的自主创新、对实体经济的需求会越来越迫切，这是外部环境或者说我们发展到了这个阶段所决定的。

那么园区如果给入驻的企业提供的服务，仅仅只是硬件和基础的物业管理，那么我觉得它跟这个形势是不匹配的。

实际上，园区未来更应该给企业提供的，我认为更多应该是软性的东西，比如更多的资源整合，是园区生态的打造，是一个吸引人、留住人，并且能够帮助人在这个地方成长的这么一个环境。

在这个方向上，如果一个园区不能持续进步，不能持续形成吸引力，那么便没有价值。硬件空间越来越多，反而会越来越不值钱，未来值钱的东西其实是你背后的能力。

时代周报：你认为成熟的产业地产运营模式应该是什么样的？盈利空间来自于哪里？ 

余安定：只有不再靠硬件赚钱，通过为所有入园企业和园区里的人，提供更有价值的服务，构建更有价值的平台，来获得收益的模式，是未来一个更大的方向，但目前来看还是个乌托邦，只能逐步由量变到质变。

过去，完全靠卖房子来养活园区，现在能不能进入到有一半靠卖房子，还有一半通过后端的运营，通过其他的服务去解决？随着后端的比例越来越大，可能就反过来了。那会探索出更多的让企业更舒服地赚钱的门道，让企业更愿意接受的赚钱的门道。

时代周报：除了传统房企，我们看到包括京东、中集、都市丽人等互联网企业、实体企业也在产业地产领域跑马圈地。这类新鲜血液的加入会给产业地产带来哪些改变？ 

余安定：我加入天安数码城已经20多年了，最近10年感觉来找我的猎头越来越多，但是前10年是很寂寞的，为什么？因为这个行业不属于大家看好的行业。现在来看，可能大家觉得做园区是一个更有前途的事情，更能干出成绩来的事情。

任何一个行业，只要参与的人多，只要规则是公平的，那么一定会竞争出良性的东西。

做产业园区，我们应该吸取过去传统住宅地产不断抬升地价的状态，去设定一个既能够让它保持一个不是很高的成本，但同时有一定的利润空间，能够满足产业发展的需求。

大家竞争的不一定在卖房子这个层面，而在产业运营，在服务能力。从国家层面或者说政府层面怎么样去把这个问题解决好，我觉得产业园区真正的春天才可能到来。

好了，关于天安数码城余安定：跳出卖房子的竞争，产业园区的春天才可能到来就讲到这。