“金额”拿地拓储“江湖”生变 区域深耕型房企加速崛起

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转自：中国经营网

本报记者 方超 张家振 上海报道

在刚刚过去的2022年，房企拿地拓储“江湖”正呈现全新格局。

“百强房企拿地总量在2022年下降了60%。”近日，易居企业集团CEO丁祖昱在“新路——2023丁祖昱评楼市年度发布会”上透露称，2022年只有40%的百强房企在拿地，其中80%的土地集中在22座集中供地试点城市。

不仅如此，《中国经营报》记者注意到，在百强房企拿地意愿下滑的大背景下，区域深耕型房企正加速崛起，央国企和地方城投及国资企业也在加速入场，成为全国土地市场最明显的变化之一。申港证券分析师认为：“规模央国企保持相对稳定，在地方城投及国企开发商拿地‘托底’背景下，地方国企拿地金额大幅提升。”

而百强房企拿地格局生变，亦被认为将深度影响地产行业的未来发展。亿翰智库宏观首席分析师张化东直言，从亿翰智库监测的2022年企业拿地集中度就可以明确看出，国央企拿地金额占比正在提升。“未来，随着出让地块到销售项目的转化，行业竞争格局将不断向2（央企）∶5（国企）∶3（民企）转变。”

百强房企投资谨慎

房地产行业处于深度调整周期，房企在放慢规模扩张步伐的同时，在拿地拓储方面也显得颇为谨慎。

“2022年，企业整体投资弥漫在无序、谨慎、收敛的氛围当中，拿地金额大幅收缩。”克而瑞研究中心统计数据显示，拿地金额TOP100房企全年拿地总金额约为1.65万亿元，同比腰斩，与近五年内的最高峰2020年相比，同样大幅下降了63%。

根据克而瑞研究中心发布的统计数据，2020年，新增拿地金额TOP100房企拿地金额增速同比增长26%，但从2021年开始，上述类型房企拿地金额同比增速开启下滑之旅，当年同比下降了15%，2022年这一数据更是达到-57%。

无独有偶，中指研究院统计数据也显示，2022年TOP100房企拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。中指研究院直言：“全年整体拿地低迷。”

“收缩不仅体现在总量的锐减上，还体现在门槛的大幅下降上。”克而瑞研究中心分析指出，2022年房企新增货值、新增价值和新增建面的百强门槛值分别为91亿元、37.9亿元和46万平方米，同比降幅均在60%左右；同时，新增货值、金额和建面榜首值同比变化分别为-57%、-35%和-85%。“由此可见，房企投资拿地态度极为低迷。”

在此情况下，多家曾“一掷千金”争夺优质地块的百强房企也纷纷按下了拿地拓储“暂停键”。

克而瑞研究中心统计数据显示，2022年，由于受房地产市场持续低迷、企业资金承压等因素影响，百强房企投资力度大幅下滑，“有近四成百强房企全年投资暂停”。

丁祖昱在上述年度发布会上表示，部分百强房企即使在2022年未完全停止拿地，但投资金额也大幅缩水。例如，2022年前11个月，头部房企碧桂园拿地金额同比下滑了95%，金地集团拿地金额则同比下滑了87%。

在拿地态度转变的大背景下，房企拿地集中度也呈现出新格局。相关统计数据显示，2022年百强房企新增货值中有51%集中于10强房企，占据了“半壁江山”。此外，有21%集中于11～20强房企，TOP20房企新增货值占比合计达到72%。未完全停止拿地，但投资金额也大幅缩水。例如，2022年前11个月，头部房企碧桂园拿地金额同比下滑了95%，金地集团拿地金额则同比下滑了87%。

在拿地态度转变的大背景下，房企拿地集中度也呈现出新格局。相关统计数据显示，2022年百强房企新增货值中有51%集中于10强房企，占据了“半壁江山”。此外，有21%集中于11～20强房企，TOP20房企新增货值占比合计达到72%。

区域深耕型房企逆势拓储

在百强房企拿地金额缩水的同时，城投平台类公司则在土拍市场上强势揽储。

克而瑞研究中心分析认为，2022年全年投资金额TOP100的房企中，有43家是城投平台类公司，央企和地方国企分别有16家和19家，其中，央企“数量少，金额高”，16家央企拿地金额超过6000亿元。

中指研究院直言，在22座集中供地试点城市土拍市场，地方国资成为了拿地主力。

记者注意到，中指研究院发布的《2022年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，在拿地金额TOP10中，含央国企背景的房企达9家，华润置地、中海地产和保利发展位列拿地金额排行榜前三名，拿地金额分别为873亿元、751亿元、734亿元。

此外，在2022年全国土地市场中，城投平台类公司积极入场拿地则是另一大备受关注的现象。

“在整个房地产投资中，城投平台类公司的拿地金额约占37%，其中2021年占比31%，2022年占比提升到了46%。”丁祖昱表示，2021年下半年，城投平台类公司开始参与到土地市场中，2022年更是成为拿地主力，全年拿地总建筑面积占比达到58%。“可以说，2022年如果没有城投平台类公司积极入场，土地市场完全会是另外一个局面。”

尽管城投平台类公司在土拍市场中积极拿地，但项目的后续开工建设进度也备受关注。

丁祖昱就透露，2021年和2022年城投平台类公司拿地项目的开工率都很低，平均只有56%。2021年第一批集中供地拿地的城投约有八成已开工。“但是从2022年第二批集中供地开始，开工率不到40%，越到后面整体开工率就越差。”

与此同时，在2022年全国土地市场中，区域深耕型房企崛起也成为房地产行业现象级话题。

在2023年的第一天，滨江集团就发布数据称，在土地投资方面，2022年“全年共斩获41宗土地，总投资金额733亿元，其中权益金额374亿元，新增货值1500亿元，总土地储备超3000亿元，拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP 10，位列第七位”。

中指研究院分析指出：“受到资金压力的影响，全国性布局的头部民企除龙湖集团外，基本在土拍市场上消失。而本土民企在各自深耕的地区反而表现比较积极，例如滨江集团在杭州土拍市场中表现非常抢眼。”

克而瑞研究中心亦分析认为：“民企虽然在土地市场中集体隐身，但滨江集团、伟星地产等区域型房企表现突出。”

龙头房企聚焦长三角地区

“今天的土储就是明天的规模。”尽管对拿地拓储态度更谨慎，但从百强房企拿地动作和重点方向可以一窥行业未来发展走向，而聚焦长三角等核心区域正成为龙头房企的一致选择。

“未来，我们将开启战略迭代，更加聚焦在核心城市，更加聚焦在优势区域，深耕市场、深耕客户、深耕产品，才能突出竞争优势。”中骏集团董事局主席黄朝阳日前公开表示。

在最受百强房企青睐的区域方面，长三角地区继续保持领先之势。中指研究院统计数据显示，2022年，TOP10企业在长三角地区的拿地金额为2483亿元，在长三角、粤港澳大湾区、京津冀和成渝四大城市群中居于首位。粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额为1530亿元，位列第二；京津冀TOP10企业拿地金额为1123亿元，位列第三。

“区域方面，长三角地区稳坐‘房企投资力度最大’区域，连续两年房企在长三角地区的投资占比均超过40%。”克而瑞研究中心统计数据显示。除长三角地区外，珠三角地区2022年吸纳了百强房企投资额的26%，环渤海和中西部地区的投资占比则分别低至13%和16%。“企业投资越发向长三角和珠三角两个最重点城市群集中。”

记者进一步细梳发现，在住宅用地出让金TOP20（市本级）城市中，长三角地区城市占据了近半席位。根据中指研究院统计数据，2022年，上海市住宅用地土地出让金达2839.5亿元，杭州市为1913.52亿元，位居前两位。

在房企投资向长三角地区集中的背后，上海市和杭州市等明星城市楼市亦颇具韧性。

“长三角地区楼市韧性较强，热点城市尚能‘保温’。”克而瑞研究中心直言。上海市、杭州市的去化率达七成以上，长期在高位保持稳定，市区改善盘热销显著优于外围区域刚需盘。苏州市、宁波市楼市运行平稳，受供应结构调整影响，去化率在小幅回升。

值得注意的是，滨江集团2022年大手笔拿地拓储主要集中在杭州市。对于滨江集团在杭州市土拍市场中的强势表现，多位行业人士曾向记者表示，滨江集团的选择与其自身战略布局及杭州市房地产市场表现等因素密不可分。

不仅如此，中指研究院分析指出，2022年底，伴随着“高基数效应”的逐渐减弱，长三角地区商品住宅成交面积同比表现相对较好。据其预测，2023年，在各项利好政策带动下，长三角地区房地产市场有望率先恢复。

“长三角地区对于全国性房企来说是必争之地。”一位房地产行业人士向记者分析称，在各大龙头房企内部，来自长三角地区的区域和城市公司的销售额占比多半位居全国前几位，上海市和杭州市等城市公司的贡献度一般较高，而在当前房企争相回归一二线热点城市核心区域的大背景下，长三角地区对于龙头房企的重要性势必有增无减。

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