“项目”减少母公司依赖成行业大潮，融创服务全力外拓

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减少对母公司依赖，是物管行业大潮

文 | 刘言

中报季结束。观察物管行业的上市公司，非常鲜明的趋势是：第三方项目，即开发商和物管公司没有关联的项目，在营收和在管面积中所占比例越来越高，绝对值更是飞速增长。

例如华润万象生活，受益于大宗收并购，2022年上半年来自第三方的在管住宅面积，是去年同期的4倍，收益是去年2倍。保利物业在没有任何重大收购前提下，2022年上半年来自第三方项目的物业管理收入，同比上涨29.5%，占了上半年全部物业管理服务收入的37.6%，比去年同期涨了4.3个百分点。

第三方项目业绩贡献的多少，有很强的表征意义。

过去很长一段时间，物管公司被看作是地产母公司的附庸，其生存状况好坏，取决于地产主业能给它们输入多少项目。因此比起总量，第三方项目的业绩贡献，更能代表这家公司是不是真有市场竞争力。

2020年物管迎来资本热潮后，不少公司为了尽快扩大规模完成上市，大举收并购。这些收并购来的项目，都归类于第三方项目，因此第三方项目数据短时飞涨。而如今，物管行业收并购窗口期基本结束，如果第三方的面积和营收还能继续增长，才体现了这家公司的经营能力。

另外，2022年地产业的寒冬，又给第三方项目业绩添了一重意义——安全网。当地产母公司拿地放缓、销售不畅，无法再给物管公司供给足够的项目时，市场开拓能力强弱，决定了物管公司的经营安全性，也维系着投资人的信心和耐心。

从这个层面，融创服务是个值得谈论的对象。融创服务比其他任何公司，都更迫切地需要回应：是否能摆脱对地产集团的业务依赖？是否能独立地健康地生存下去？

近两年，各房企致力于将物管、代建等业务分拆上市，一定有风险隔离、以免火烧连营的考量：就算有一天，企业投拓、融资的功能失灵了，其多年积累的建造能力、运营服务能力，仍然有市场需求和价值。那物管公司是否可以作为一个独立主体继续存在下去？

从保利、华润、碧桂园，到将要上市的万物云，每一家巨头房企的物管公司上市时，都强调自己和地产母公司是“两家独立的上市公司”。但目前，这些巨头还都经营稳健，物管企业没有经历真正的考验。

融创服务的未来成败，或许才真的提供了一个合格样本来回答，物管公司，真的可以风险隔离、独善其身吗？

从2022年半年报看，融创服务算不上优异，但胜在稳健，经营思路清晰，给了投资者对其未来的想象空间。

2022年上半年，融创服务新增在管建筑面积1963万平方米，其中来自第三方的是1328万平方米，占了所有新增的67.6%。

2021年上半年较为特殊，融创当时完成了对彰泰服务的并购。因此我们选择与2021年下半年的扩张速度做环比。可看到，第三方在管面积在今年上半年增长得更快了,新增面积环比多了15.5%。

总结来说，过去这半年，来自第三方的项目已经超越了融创集团关联项目，成了支撑融创服务发展的主力军。同时，尽管地产母公司的危机，一定给融创服务市场开拓带来额外的阻力，但融创服务展现出了韧性，市拓成果反而更好了。

经营环境的突变，逼出了融创服务做市场开拓的积极性。以非住业态为例，据融创服务介绍，2022年上半年融创服务在公招市场的投标量，超过了2021年全年。其成果是，2022年单年新签合同额中，非住业态占了接近50%，多数是写字楼。而在目前在管面积中，非住业态占比仅两成。一对比可看出，非住业务部门这半年真的拼了。

他们拼出了一些有稳定合作前景的大公司。比如小米，融创服务在上半年中标了小米北京元中心，以及位于成都、重庆、西安的三座小米物业项目。

在呼和浩特，融创服务签约了农行分行项目，将为呼和浩特所有的农行网点提供保安和保洁服务。

据融创介绍，上半年新拓客户里，互联网大厂和央企占比超过了50%。对于融创，锚定大客户是很实用的策略，好处颇多。其中最重要的是，大厂和央企信用好，现金回款是不太用担心的。另外这些大客户在全国有大量物业项目，如果合作愉快，就为未来的市拓奠定了好基础。另外这类项目通常面积大单额大，从物管企业来说，投拓效率高。上半年融创市拓项目总额里，千万级项目占了35%。

融创服务发力第三方拓展，不仅是为将来的业务增量，也是为了财务的安全。

融创服务2022年半年报显示，如果不用计提关联客户的应收款项，报告期内拥有人应占5.61亿元溢利，但计提之后，反而亏损了7.51亿元。

融创服务必须开拓新客户来保证回款及时。从财报可见，融创服务上半年的所有变革，都是以现金流安全为核心的。

除了开拓第三方客户，融创服务还主动收缩了非业主增值业务。过往财报显示，售楼中心等案场服务，占了非业主增值服务收入约一半。按行业普遍情况，这项业务毛利率通常很高。非业主增值服务的另一半收入，基本来自咨询及其他增值服务、房产中介服务。

今年惨淡的销售形势下，案场和中介都成了现金流高危业务，被欠佣的可能性都很高。

但是融创服务没有迷恋于高毛利率，主动压缩了这类业务规模。2022年上半年非业主增值服务的收入同比减少18.8%，毛利占比也下降了18.4个百分点。不过，物管服务收入的强势增长，填补了这个漏洞。物管服务收入同比增长32.2%，拉动上半年公司的收入、毛利润都得以同比增长。

毛利率的下滑是难以弥补的。比起去年底，融创服务在这个报告期毛利率下滑了3个百分点。不过比起现金流，这算不上什么。融创服务目前28%的毛利率，仍然是可接受的。甚至可以说，融创服务因祸得福。它们反而展现出，公司有能力在可接受的毛利率上，实现业务稳健过渡。物业收入可以接替非业主增值收入，外拓项目也可以接替关联项目。

融创服务的管理层思路很清晰：当下首要任务，是稳住投资者和资本市场的信心。现金流代表了现在，更多元的客户代表了未来。利润的短期调整，无伤大雅。

好了，关于减少母公司依赖成行业大潮，融创服务全力外拓就讲到这。